先買後賣? 先賣後買?

早前說過，部份業主打算趁樓市調整時「先沽貨、後租樓」，並靜候時機再撈底入市，問題是在操作上，若未能掌握真正低位入市，可能從此很難再上車。所以較理想的做法應該是「以租養租」，為自己提供最大彈性。 除了「先沽貨、後租樓」，也有一批業主是打算換樓，透過賣樓套現所得，換入更大及更優質的物業。抱有這種置業心態的換樓客，往往會跌入「先買後賣」或「先賣後買」的迷思。 傳統智慧上，樓市處於上升軌時，換樓客多數會選擇「先買後賣」。最大好處是，在買入第二個單位後，由於業主持有舊有物業尚未沽出，故可多享受一段樓價飛升的時間，變相獲利也會豐厚一點。 只是政府實施辣招調控樓市後，這種「先買後賣」 的操作就多了幾重考慮。首先，採取「先買後賣」的換樓客，在購入新物業後，由於舊有物業尚待沽出，變相等於同一時間持有兩層樓，因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需繳交15%「雙倍印花稅」。 換樓客在購入第二層物業後，如果能在半年內成功賣甩舊有物業，就可向按稅局申請以首置客稅階計算釐印，並要求退還多繳稅項。這種做法看似沒有太大問題，但想深一層，這也意味換樓客有半年時間沽走手上物業，否則多繳稅項便「凍過水」，情況有點像窩輪一樣，樓價隨時間值而秏損，不排除屆時要減價賣樓。 其次在承造按揭上，由於換樓客在購入的是第二層物業，銀行會以二套房方式計算，按揭成數需下調一成，壓力測試也較為嚴格。但這又是否「先賣後買」對換樓客較為划算? 當中有什麼需要注意，我們下次再講。