先賣後買

升市莫估頂，所以當樓市持續升勢，大家會一窩蜂衝買樓。市況一逆轉，之前所講的「剛需」就消失得無影無蹤，現實就是如此殘酷。然而對換樓客來說，跌市可以「平買平賣」、升市可以「貴買貴賣」，原則並沒有分別，只是策略上，應該「先賣後買」抑或「先買後賣」而已。 上次我們提過「先買後賣」風險大，不單因為樓市處於下行風險，也因為現時受制於辣稅，若在退稅期內未能沽出原有物業，預繳的「雙倍印花稅」等於拱手相讓政府庫房。所以，與其被政策扯後腿，兩者換樓策略上，個人認為「先賣後買」是較穩妥的做法，但「先賣後買」也有值得留意的地方。 我們《胡．說樓市》平台早前收到一名觀眾M先生求助，與太太誕下BB想細屋搬大屋，找代理協助放售舊居。由於當時市場仍暢旺，很快找到買家承接。當時雙方簽定了「臨時買賣合約」，而觀眾也收下半成訂金。根據一般慣例，雙方在十四日後會在律師樓簽定「正式買賣合約」。 簽定「臨時買賣合約」 後，觀眾M立刻在區內找尋大單位，心態上盡量希望舊居搬新居無縫交接，所以看中心儀大單位後，二話不說立刻落訂，並跟新居業主簽定「臨時買賣合約」。 買樓本是開心事，殊不知幾天後舊居的買家表示，因個人問題會取消交易，向觀眾M賠償訂金及支付買賣雙方佣金，但這也殺了M先生一個措手不及。因為舊居買家撻訂，而他又極需要舊居賣樓套現才能完成交易，就算收取對方的訂金賠償，也不足以支付新居首期尾數，連累他也要撻訂收場。 觀眾M先生本已採取最保守的「先賣後買」去換樓，奈何也搞到一鑊粥。背後跟「臨時買賣合約」未必構成「必買必賣」合約有關。而個案中的M先生也過於心急尋求新居所，而忽略買家有權取消交易。 這個個案教曉我們，若換樓客需透過套現舊居獲取資金，最好是在簽定「正式買賣合約」後才購入新居。因為「正式買賣合約」是「必買必賣」的。又或者在簽定「臨時買賣合約」時加簽「必買必賣」條款，也可提高對自己的保障。