中產住私樓 點解要喊苦

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 「中產定義」近日成為網上熱話，有網民就撰寫「中低產生活寫照」，指家庭月入近7萬元，扣除一家三口生活開支，每月僅餘1,500元，幾乎淪為「月光族」。 翻閱去年第三季的綜合住戶統計調查，全港住戶每月入息中位數是22,500元，當中包括居於私樓、居屋和公屋的住戶，收入水平各有不同，如果對比同一階層的居所支出，純以數據看，私樓中產怎能不叫苦。 公屋月租1540 佔月入11% 居於公屋住戶家庭月入中位數：14,000元 公屋住戶平均月入亦達14,000元，公屋當然主要是租用，月租是多少？找到一些資料顯示，去年6月30日計算，公屋單位平均每月租金約為1,540元。現時有接近三分一人口在公屋居住。公屋家庭月入與公屋租金相比，只需付出月入的11%滿足居住需要。 居於居屋住戶家庭月入中位數：25,000元 約一成七的人口居住在包括居屋等資助出售房屋，居屋的價格如何？如果以整體二手居屋成交價計算，由於不少成交是已補地價的自由市場居屋，理論上等同私樓，會影響價格水平，採用未補地價的第二市場較為合理，唐榮在中原網頁找到2013年截至12月15日，居屋第二市場買賣成交數據，錄得1,684宗，總值47.56億元，平均每宗第二市場居屋的成交價是282萬元。 私樓月供1.8萬 佔月入60% 月入25,000元能否買入負擔第二市場居屋，答案是可以的，樓價280萬元，假設有首期84萬元、貸款額196萬元、七成按揭、利息2.15%、年期20年，月供是10,055元，換言之與月入對比，購買居屋自住，約需付出月入的40%滿足居住需要。月入25,000元供280萬元物業，即使是加利息3%的壓力測試，仍能過關。 居於私樓住戶家庭月入中位數：30,700元 那居於私樓的住戶又如何？看畢下文，應該會了解為何中產叫窮喊苦，說無法負擔供樓。 2013年全年二手成交宗數39,630宗、總值2,031億元，平均每宗二手住宅成交金額512萬元，假設擁有153萬餘元的首期，貸款額358萬餘元，相同按揭條件包括七成按揭、利息2.15%、年期20年，月供是18,387元，即使未計算壓力測試，月供已達家庭月入中位數的60%，計算壓測更進一步升至78%的水平，可以說根本「供唔起」！ 不能申請居屋 私樓供不起 純粹以數字演繹，這就是中產叫苦連天的原因，以滿足居住需要來說，公屋戶花的是月入11%、居屋戶吃力一點，是月入的40%、私樓戶更是驚人的月入的60%，不管有沒有壓力測試，上文所訂條件的中產可以說完全沒有能力負擔今時的私樓價格，沒有資格申請公屋、居屋也超過入息上限、私樓又供不起，結果「安得廣廈千萬間大庇天下寒士俱歡顏」說的寒士原來是中產，歡顏背後是無法負擔的樓價。