2024-03-11
星島日報
港府全撤樓市辣招，新鴻基地產(016)亦順勢推出多個新盤，雖然其中期盈利增長一般，派息亦大減24%，但在樓市轉活下前景改善。集團土地儲備豐厚，現價預測市盈率不足10倍，股息率逾5厘，仍是中長線優質之選。
新地早前公布截至去年12月底止，中期純利91.45億元，按年升8.7%，每股盈利3.16元；中期息減24%，至0.95元。撇除投資物業公平值變動的影響後，基礎溢利為89.06億港元，按年跌5.9%；營業收入275.4億港元，升0.4%。截至去年底集團未入帳的合約銷售額達328億元，當中料有224億元會在下半年入帳，為下半年盈利打好基礎。
租金收入佔比提升
新地土儲一向豐厚，上年度增加兩幅住宅用地共100萬方呎樓面，令集團在港土地儲備達5880萬方呎，包括約3600萬方呎已落成物業，另有約1530萬方呎為可供出售的發展中住宅，預計於未來6至7年分批落成，其中約210萬方呎已經預售，由此可見集團在本地有大量「麵粉」可供長遠發展。
另外，集團在內地土儲亦高達6720萬方呎，其中2090萬方呎為已落成物業，絕大部分是位於主要城市核心商業地段的大型綜合物業，餘下4630萬方呎是發展中物業，當中超過一半將發展為優質住宅和寫字樓。
集團除了物業銷售收入外，商業物業亦帶來強大租金收入，2024年度上半年更因中港物業銷售疲弱，令租金收入在總收入佔比上升至近37%，反而賣樓收入只佔總收入14%。集團去年以47.29億元奪得旺角洗衣街與亞皆老街交界商用地皮，每呎樓面地價僅3103元，低於市場預期，集團上周公布會把這項目打造成旺角新地標「Green Heart」，地價連建築費總投資達100億元，當中包括興建樓高56層的商廈，預計項目在2030年落成，加強新地在旺角核心地段的商業王國版圖。
資產淨值折讓大
新地除了來自物業銷售及租金收入外，其他如電訊業、數據中心、運輸基建及物流業務、酒店業務等收入，佔總收入比例合共高達49.2%，業務較其他地產商多元化，令集團在樓市低潮期有較大抗逆能力。
新地股價對資產淨值存在大折讓，帳面每股淨值達207元，現價僅78元，折讓幅度近63%，而且預測市盈率不足10倍，預期股息率仍有逾5厘，條件吸引。
論財務實力新地亦雄厚，總負債對股東權益比率僅20.77%，在地產股中負債較輕，而且股東資金回報率約3.97%，經營利潤率高達38.7%，吸引力不俗。
大摩因應撤辣政策，料本港今年住宅樓價上升5%，但寫字樓租金仍下跌5%，把新地目標價由94元上調至104元，維持「優於大市」評級。新地上周五收報78.15元，跌0.76%。
專家評介
隨着政府全面「撤辣」，新盤及二手樓成交明顯反彈，有助發展商加快售樓進度。集團旗下馬鞍山大型項目銷售或延至下半年，惟未來10個月料仍有7個新盤推售，總樓面面積297萬方呎，利好集團中線表現，估值有向上修復空間。
新地上半年業績低於預期，主要由於本港物業銷售放緩，以及利息支出顯著上升受影響。公司減派中期股息，減幅較市場預期為大。政府日前撤銷所有樓市辣招，或有助新地清理手中庫存，但成效需要時間觀察，目前宜保持觀望。