2024-04-04
東方日報
在供應增加和需求未回復的背景下，香港寫字樓市道持續疲弱，情況或較之前預估嚴重。滙豐環球研究發表報告表示，由於商廈市場租賃需求差過預期，中環區寫字樓空置率持續飆升令租金承壓，故將本港今年商廈租金走勢預測由下跌5至7%，向下修訂到跌7至10%。
該行引述測量師行仲量聯行數據，指出整體寫字樓租金繼去年第四季按季下跌1.7%之後，今年第一季再按季跌2.7%。其中，中環區跌幅達4.9%，表現遜於預期，也是自2020年第二季以來跌得最嚴重的一季。供應增加令競爭日益激烈，以及企業縮減規模，都為中環商業區帶來更多不確定性。包括快要落成啟用的長江集團中心二期等新寫字樓的租賃進展疲弱，可能拖累整體市場表現。
冠君目標價被削8%
對收租股而言，該行認為收入組合較多元化的公司受到的影響較低，遂予太古地產(01972)「買入」投資評級，目標價微降1.56%至18.9元，以反映該企派息增長的能見度高。至於主要靠花園道3號商廈物業，以及旺角朗豪坊商場租金收入的冠君產業信託(02778)，則被該行削目標價近8%至1.75元，評級為「持有」。
國際信貸評級機構惠譽亦對商廈有相似的看法，認為高利率持續及不斷上升的空置率，為香港商業地產商的利息覆蓋比率帶來影響；並假設美國聯儲局今明兩年利率維持在5.5厘的高位、香港寫字樓續租率僅為75%、續租租金向下調整10%，預測至2025年發行人平均利息覆蓋比率可能會從2023年的4.6倍降至3.5倍。
希慎信貸評級或降
其中，領展房產基金(00823)及太古地產有較多的緩衝，可承受下行壓力。相反，希慎(00014)及新鴻基地產(00016)較容易出現評級下調的情況。惟惠譽認為，就算息口每上升一個百分點，導致寫字樓公允價值下降20%，受評發行人的貸款對資產價值比率仍將保持在30至35%水平，再融資風險仍然相對較低。