2014-02-14
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
「如果交這樣的價單給老闆，應該會叫我開窗從三十幾樓跳下去。」
有發展商如此形容新鴻基地產大幅減價推售元朗爾巒的震撼性。那不是名實相符的「跳樓價」？
是減價？劈價？還是跳樓價？跟經濟日報地產版的同事拿了一些資料，詳見如下：
去年定價頗高 今貼近市價
元朗爾巒首批152伙，價單定價7,583元至1.24萬元（平均呎價約9,200元）；另設四重優惠，折扣率高達20%。可以分三方面比較：
一、比去年3月：去年3月底首度開價，當時平均實用呎價1.71萬元，即使只計分層戶，實用呎價也要1.4萬至1.6萬元，抽取相同單位比較，定價折讓35%，計及優惠後減價高達45%。
二、比同區一手：尚悅、溱柏、溱林，現呎價由7,000元至9,000元不等，屬貼市價。
三、比同區二手：采葉庭（樓齡11年）呎價8,000元至YOHO MIDTOWN（樓齡3年）呎價11,500元，屬貼市價。
如果看完上文三方面，「跳樓價」應該是指元朗爾巒本身，以去年3月的價位，當時雙辣招仍未發揮威力、一手銷售條例尚未生效，新盤定價策略仍延續2012年高溢價的大勢，所以，當時元朗爾巒的定價頗高，因此，今時回到較貼近市場的水平，由高溢價變成貼市價，差不多一年時間，才出現巨大差幅，於是其他發展商同行形容的「跳樓價」。
日出康城開售 衝擊將軍澳
當然，若與同區一手比較，元朗爾巒定位與偏向上車新盤的尚悅、溱柏稍有不同；與采葉庭相比，樓齡亦偏高。
不過，可以這樣判斷，元朗爾巒並未出現大幅低於二手的開價，應該仍未造成二手市場集體參與劈價的情況，當然，業主心態進一步轉弱，準買家藉口加大壓價力度將無可避免，如過去所指，遇上急放或已有巨額利潤的業主願意減價出貨，自然會出現二手價回落的成交個案，但由於交投仍然疏落，相信二手價維持慢速反覆回落的走勢。
元朗爾巒不容易比較，除了要關注銷售反應，唐榮建議更要留意將軍澳日出康城緻藍天，先看看這兩天的消息，昨天利嘉閣地產發布日出康城2C期「領凱」一宗蝕讓轉手個案，涉及單位為9座極高層RC室，四房套房另加工人房開則，實用及建築面積分別為1,001及1,330方呎，作價810萬元，實用及建築呎價折合約8,092元及6,090元。
據了解，賣方在2011年斥資872萬元購得上址，至今轉售，結果帳面虧損62萬元，折算帳面損失約7%。
前天，長實有關方面表示，現時有兩個大型項目已獲發預售樓花同意書，其中，將軍澳日出康城「緻藍天」，總共提供1,648伙，主打3房及4房單位，更設4房（連雙套房）單位，料本年率先推出800伙，估計是第二季開售。長實已指出，由於過分集中推售大單位，要順利沽清單位並非易事。
日出康城首都、領都、領峯、領凱均由長實及港鐵一手包辦，單位均在過去數年陸續開售，亦經歷樓市的大升浪，樓齡新，互相緊鄰，無論與過去一手開售價、二手放盤價，都可以作出最直接赤裸的比較，發展商要吸納客源，現時市況無可避免針對二手放盤定價，對將軍澳衝擊，甚至會否擴及東九龍，將是第二季的重頭戲碼。