2014-02-15
太陽報
陳小姐︰今年香港的樓市會怎樣變化？
答︰現今香港的樓市已被嚴重扭曲，而扭曲的來源有兩個︰
（一）市場利率過低：由美國輸入的低利率，在過去幾年持續扭曲了香港的樓市。房屋的需求一般來自兩方面，一方面是自住，另一方面是投資。如果只是要解決自住需要，其實香港不能說不夠房屋供應。
買樓投資好過收息
根據香港房屋委員會的統計，截至去年三月，香港永久性住宅單位數目為261.6萬個（70多萬個公共租住房屋、約40萬個資助自置居所房屋和140多萬個私人永久性房屋），以現時香港人口約720萬計算，平均每三個人就有一個住宅單位。當然，261.6萬只是一個數字，當中可能有些是面積很小、質素很差，但以大數計，約三個人就有一個住宅單位，應該不算太不足吧。
可惜香港的樓市還有投資的需求，不少人都以買樓作為儲蓄或投資的工具。過去數年，在市場利率大跌、按揭利率跟隨創出新低後，買樓投資的需求就出現爆炸性的上升，「食息者」在追逐回報之下（雖然買樓收租的回報已經很低，但比放在銀行收息高很多），將樓價一步步向上推。所以，過低的市場利率不改變，香港的樓市仍會維持扭曲的情況。
（二）辣招分裂二手市場： 政府推出辣招的原意，是透過行政手段，將超低利率所引發的大量投資需求打壓，令樓市上升的壓力有所紓緩。事實上，政府出招是「成功」的。過去大半年，大家已看到投資需求有所收斂，而樓價亦已停止上升、甚至下跌。當然，另一個更大的原因可能是部分聰明的投資者已看到後市不對路，停止投資樓市。
不過，辣招不是沒有「成本」和「壞處」。因為印花稅增加（甚至是加倍的印花稅），令不少業主不敢隨意買賣手上物業，因為賣了以後，再買可能要付出頗高的成本，令物業交投量進一步下降。
增印花稅減少交投
而此情況亦進一步令交易價更不能反映真實的市況，因為交易量少，平均數更易被少數的特殊個案所影響。所以，不少讀者可能會有同樣的迷惑，昨天才說某某屋苑單位大減價兩成放售、但今天則說同一屋苑以高價成交。
除了單位質素不同外，另一個原因是辣招已將二手市場分成兩部分。其一是業主賣樓要降價才可出售，因為買家可能要付大額印花稅，所以潛在買家少了；其二是買家買樓要加溢價才可買到心頭好，因為賣家賣樓後，可能要付大額印花稅才可買回另一個物業，所以潛在賣家少了。筆者相信，以上情況今年仍會持續。
讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc
安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民