2014-03-12
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
2014年1月2日「預付樓價升幅小心得不償失」一文指出，樓價回軟、甚至只是升勢放緩，對近年高溢價買入單位的業主放盤帶來難度。
因樓市升值已經「預付」，需要更強勁的升幅，若預期的升值沒有出現又要沽貨，損手難免。
近日，類似的情況似乎有所增加。
1月樓價指數 跌至7個月低位
差餉物業估價署公布今年1月樓價指數按月跌約0.2%，跌至7個月低位。據美聯「樓價走勢圖」顯示（100個主要屋苑），踏入2014年樓價下行趨勢持續，今年首月先跌0.3%，2月份按月續跌0.9%，以實用面積計算的平均呎價報約8,797元。若與去年2月份實呎高位9,191元比較，一年間樓價更累積下跌約4.3%。
換言之，若是去年在最高位時以市價買入，理論上樓價已有一定貶值，如果當時因某些因素（如千金難買心頭好）以較市價更高的溢價買入，帳面或已錄得貶值。又如果是兩三年前，已經預付至2013年的樓價，而相信持續有可觀的升幅，或同樣面對相同的問題。
通常準買家入市，二手樓價較少出現高溢價買入的情況，較多在過去數年的一手市場，只要樓價升得慢甚至橫行，往往無法追上已付的高溢價。昨日再有兩宗個案位於同一新屋苑，現崇山業主看淡後市，決定蝕讓離場，令屋苑近日連錄2宗蝕讓成交。
現崇山高層兩房 3年蝕70萬
現崇山5A座高層B室，建築面積738平方呎，實用面積570平方呎，兩房間隔，成交價720萬元，折合實用呎價12,632元。據了解，原業主於2011年5月以790.7萬元買入上址，持貨近3年決定沽貨，蝕讓離場。
屋苑另一宗蝕讓成交為6A座高層B室，建築面積736平方呎，實用面積567平方呎，兩房間隔，獲用家以703萬元承接，折合實用呎價12,399元。原業主於2012年5月以733.1萬元入市單位。
15宗二手蝕讓 全部近年買入
唐榮翻查《經濟日報》地產網站ps.hket.com的二手成交資料，附表是3月至今共有15宗二手成交蝕讓報道，全部是近年買入，其中距現時最遠的年份是2008年的御龍山，其餘均為2010至2013年間買入，當樓價沒有出現預期升幅，而又要沽貨套現時，就要面對不同程度的虧蝕。
另一要留意的是，3月15宗蝕讓中，有13宗應該均是一手新盤樓花買入，同樣反映過去數年，新盤定價進取、有內地客支持、新盤豪宅化、本地買家偏愛新樓等等因素下，新盤樓花（期貨）價錢遠超出當時當區現貨價錢，當期貨變成現貨，需要投放至二手市場出售時，如上文所指，「二手樓價較少出現高溢價買入」，業主自然要跟市況市價賣樓。