2014-03-28
經濟日報
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
當樓市辣招推出的時候，我代表香港專業地產顧問商會出席立法會發表意見。
我們是支持政府有關措施的同時，也提出過預警，就是辣招增加再投資的風險和成本，會大量減少市場的放盤量，當時政府的回應竟是：沒有有關的理據，辣招推出多時的今日，我們就看一看數據，尋找一下啟示。
根據「祥益屯門樓市指數」，在2010年的11月，政府首次推出樓市辣招，當時屯門區的二手放盤量是4,127個，其中有2,558個是200萬元或以下的單位。到了2014年3月1日，屯門區的放盤量急跌到1,965個，而200萬元或以下的單位只剩下56個。
大家看一看以上數據，放盤量不尋常，也不健康地大減52%，放盤量大減，樓價又如何作健康調整？而200萬元以下的樓盤放盤量更下跌98%，實際樓價其實是大幅上升的，只不過市場成交被壓制，成交做不到合理的市場結算效果，因此大家覺得樓價在停滯而已，更重要的是消費者的選擇也減少了。
當然我要補充在今年3月1日之後，200萬元以下的放盤量是有所增加，但是如果要收復失地，回復到過千個200萬元以下的放盤量，相信是難上加難，所以我認為最近的樓市微調是短暫的，業主減價其實是被「嚇親」的，我深信市場逃避不到滯脹下樓盤不斷減少的大趨勢，我堅持在年頭發表的《我對樓市的十大忠告》內所說，今年樓價應該是先跌後升。
「樓換樓」應拆牆鬆綁 鼓勵放盤
基於以上的數據，我認為政府要做的不只是需求管理，更要供應管理，重點不是供應有效的一手市場，而是活化140萬可售單位的二手市場，本人認為任何社會的財富分配或轉移，也需要市場行為（即是成交），才可以進行改變，無樓盤無成交如何改變？
政府應該以增加二手放盤量為目的，在修改樓市辣招的同時，對「樓換樓」拆牆鬆綁，鼓勵二手業主放盤，增加市場流動量，分配社會的財富，最好的方法其實是透過成交去分配市場利益！