2014-04-23
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
新界區樓價稍有調整，或者是叫價軟化，有還價空間，二手成交見回升，問題是過多準買家追逐單一屋苑，當放盤或較平放盤消化後，二手價是否會出現回升與大市走勢背馳的情況？
由於二手成交量偏少及嚴重傾斜，樓價更容易因某幾宗成交出現忽升忽降的情況，唐榮統計了過去四星期十大屋苑的二手成交情況，再比照去年1月相同的十個屋苑變化，採用過去四星期當然是最新數據，至於使用去年1月，原因是雙倍印花稅未實施及各辣招未產生威力之時。
近四周 十大屋苑成交僅57宗
兩個年度的比較（附表），便可以清楚看到樓市成交的傾斜情況，買家都在追逐新界細價小戶，或自住或長線收租，同時亦可看到成交量萎縮的情況，附表去年1月的十大屋苑成交宗數有127宗，最新四星期只有57宗，成交量減少五成五。
若觀察沙田第一城及嘉湖山莊佔十大屋苑成交量的比重，去年1月平均約佔42%、但最新四星期平均比重已達到70%的高水平，附表更顯示，連續三星期，一城及嘉湖的成交量更達到75%的水平。
新界250-350萬元單位 受追捧
再依照《經濟日報》地產站ps.hket.com的二手成交數據庫，搜集各地產代理過去30天的二手成交，沙田第一城29宗成交中，有19宗是300至350萬元之間；至於嘉湖山莊，過去30天二手成交13宗，有10宗是250至350萬元之間。
換言之，最近期市場買家在買甚麼樓？根據以上資訊可以得出初步結果，不論自住或收租（沒有短炒），較大比重是選擇新界區，250至350萬元之間的住宅單位。其實，土地註冊處反映，自去年2月過後，多重辣招發揮威力，二手市況便有這種趨勢，以今年來說，暫時看不到明顯改變。
據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，4月首16日二手住宅註冊量共錄約2,171宗登記，而當中佔約7成半為500萬元或以下個案，即約1,623宗，此類銀碼個案比起上月同期706宗上升約1.3倍。預期全月最終將介乎2,500至3,000宗，屆時將連升兩個月，並創9個月新高。
細價樓註冊比率 或重拾升軌
值得留意的是，自去年4月以來，500萬元或以下二手住宅註冊量佔全港二手住宅註冊量的比率一直於73%至77%範圍徘徊，而近4個月更維持於7成半水平。相信預期今年內樓價將進一步調整之下，500萬元或以下的二手註冊比率或可擺脫於7成半橫行的局面，並有望再次重拾升軌。
若以屋苑劃分，4月首16日500萬元或以下二手住宅註冊量最多的4個屋苑中，嘉湖山莊500萬元或以下個案最多，共錄40宗，其次為錄29宗的沙田第一城，至於淘大花園及新都城則分別錄17宗及15宗500萬元或以下登記個案。