2014-05-13
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
投資市場近日焦點，落在領匯房地產基金放售一批商場，今星期截標。難得基金破天荒放售商場，是否具吸引力？
上月領匯把一批商場物業，交由測量師行進行招標放售，據了解今星期正式截標，預計月內有結果公布。對於是次放售商場數目，知情人士稱大約4至6個，初步落實包括有藍田興田商場、香港仔華貴商場、葵涌葵興商場以及筲箕灣東熹苑舖等，據了解領匯在近幾個月，一直研究放售哪些項目，不斷進行調整，始終該基金持有的商場及舖位項目達百多個，實在有選擇空間。
處民生區 收租穩定回報高
近幾年舖位價格升幅甚強，不論是核心區或是民生區，舖租升幅顯著，令舖位價錢拾級而上，而商場多由大業主持有，極少進行放售，難得有基金標售商場，於市場上算是罕有，估計仍足以吸引一批財團入標，而物業是否具吸引力？
領匯基金旗下商場，全數聚落在民生區，客群主要為公屋居民，或是附近屋苑的消費群，即使位置上不能與遊客區相比，但收租穩定回報率較高，按領匯對上一份估值報告顯示，是次放售的商場，如香港仔華貴商場物業逾4萬平方呎，租戶包括有酒樓、便利店等，每年租金收入達1,880萬元，估值約3.1億元，回報率逾6厘，另位於葵涌的葵興商場2.4萬呎，每年租金入達1,490萬元，估值2.5億元，回報率約5.9厘。綜合來說，按估值計回報率頗高，當然對新買家來說，回報率高與低，需視乎業主叫價，估計若物業提供4至5厘回報，在今時今日物業普遍低回報率下，有一定吸引力。
服務基層居民 投資風險低
另一吸引之處始終是消費群穩定，風險較低。今年五一黃金周失色，鐘錶珠寶生意大不如前，甚至訪港旅客的內地人數目，首次出現下跌，均是零售業面對壓力的訊號。近幾年核心區舖租及價錢急升，也因內地客訪港消費不斷所致。核心區舖位與旅客消費、零售商承租力關係密切，對內地經濟增長、政策及環球市況等較為敏感，目前投資風險偏高。相反領匯旗下商場，服務客群為基層居民，商戶主要與民生相關，受外來因素影響偏低，投資風險較低。
不能拆售舖位 加租壓力大
不過，項目條款限制，大大減低靈活性。據了解，物業不能以買賣公司形式進行，換言之新買家必須付雙倍印花稅，以數個商場估值數以億元計，印花稅金額偏高，會影響投資意慾。但最令投資者及財團卻步，肯定是條款所限不能拆售舖位。跟外資基金討論有關領匯放售商場的事宜上，有關基金也接獲盤源，他們入標競投的意慾不高，原因是項目不能拆售，靈活性減低。對基金來說，凡購入任何物業作長線投資，必須部署若干年後當物業升值時出貨，若日後不能拆售舖位，只能以全個商場形式沽貨，難度提高，因此窒礙基金入市。
唐榮還認為，另一考慮是加租所面對壓力。要為商場提高價值，不外乎透過翻新或租戶重組，但每提至此，即等於加租或把個別租客更換，事實上，近幾年每當業主在民生區商場進行加租，或是近日有業主部署把地區商場改成Outlet，也會面對居民、租客群起反對，面對輿論壓力絕不簡單，未必是每個業主願意承受。