2017-07-26
經濟日報
香港有很多世界第一，全球最自由經濟體排名第一，綜合競爭力排名世界第一，連樓價之高也是世界稱冠。
樓市處於風口浪尖，唱跌的文章自然受到傳媒和讀者歡迎。樓價升到這樣一個程度，假如繼續再唱好，對於未買樓者或期望樓價下跌的人來說，會是一件很殘忍的事。然而，筆者作為一名樓市評論員，必須忠於事實，仍然會選擇以真話論樓市。
樓價下跌的理由各位聽得多，但事實上，樓市沒有依照大眾的意願而下跌。究竟是甚麼原因呢？
首先，樓價會因應地價賣得高而升高。如上星期馬鞍山白石地皮高價賣出，整個馬鞍山以至沙田一帶的二手樓市立即出現高價、反價及封盤個案，這種現象當然也適用於全港其他區域。近年中資搶佔地產市場，他們要求利潤較低，自然可以出價較高，成功進軍香港市場，是他們的重要戰略部署。
辣招下二手萎縮 樓價升幅擴
其次，辣招令二手市場交投減少，卻使樓價升幅擴大，這一點是外界所忽略的。15%的海外買家印花稅及非首置本地買家印花稅，是樓價狂升的原因之一，試問如此重的稅務成本，買家將來重售時，絕大多數會加在叫價上。即使是最低的從價印花稅，今天也要4.25%，連經紀佣金、裝修和律師費等一起計算，成本非得加10%以上不可。回想20年前的樓市，當時買樓印花稅最高是2.75%，雖然當年炒風熾熱，但成本輕，使投資者可以薄利多銷，樓價並沒有今天升得這麼厲害。
最後，供不應求絕對是樓價易升難跌的重要原因。當局將住宅供應集中在新樓方面，似乎看不到問題的全面。今天的樓市給一手樓壟斷，抹殺了買家對二手樓選擇的權利，在沒有選擇的情況下，他們惟有去高追，樓價又屢創新高，這也是重徵10%至20%的額外印花稅，將買家捆綁3年的結果。
以上看法難免會引起一些爭議，樓市辣招實施多年，應該到了檢討的時候。從供需的角度看，減少了需求，卻打擊了供應，成交量萎縮反讓樓價升得更快，而加重印花稅使投資成本大增，也是樓價易升難跌原因之一。
撰文: 蔡志忠 亞洲地產董事總經理
欄名: 專家論市