樓市數據 一幣兩面

財政司司長昨日在網誌中提到多項樓市數據，唐榮再作補充，樓市如半杯水，剩下一半還是尚有半杯？ 土地供應 在2017至18年度，首二季私人房屋土地供應合共可供興建約16,100個單位，已近今年度目標18,000個單位的9成，今年度供應超標不成疑問。 唐榮補充：問題是港府是否有決心進一步加大供應，今年新盤消化速度亦相對快速，上半年接近1萬伙，全年有機會成交2萬伙，港府應全力超標供應。 一手樓供應 7月底的最新數字顯示，預計未來3至4年潛在的一手私人住宅供應量約為98,000個單位，尤其值得注意的有約2萬個單位隨時可供出售或預售，另有約2萬個符合申請預售樓花條件，發展商可隨時申請預售樓花同意書。 唐榮補充：預售其實都操之在發展商手中，申請預售、取得預售後實際投入市場成為供應仍是較難掌握，有發展商喜好出售超遠期樓花、有近現樓亦不賣。 新增土地供應與一手吸納量 自從政府在2010年訂立每年私人房屋土地供應的目標至今，每年新增住宅土地可供應的單位數目均多於該年的一手樓成交量，合共多出約3萬個。 唐榮補充：正如上文指出，一手樓吸納量有上升趨勢，觀察最近多個星期的二手主要屋苑成交量極度低沉，估計下半年持續，購買力持續走向一手。 落成量與動工量 估計未來5年私人住宅單位的每年平均落成量約20,300個，比過去5年的每年平均落成量增加約7成。根據過往經驗，一些大型住宅項目落成時，對區內樓宇的租售市場均會帶來一定影響。 唐榮補充：近年這種大型新盤入伙，供應驟增衝擊租售市場的情況不明顯，一是新盤不及過去大型，1、2千伙大盤不多、二是入伙不會即時轉售走貨、三是不少用家買入，租盤供應不如預期多、四是租務需求強勁，支撑新盤租務市場。 投機與投資需求 政府先後推出多輪需求管理措施，這些措施均成功打擊短期投機活動（近年有關交易佔住宅物業成交量平均不足1%）、遏抑外來需求（近年有關交易佔住宅物業成交量平均約2%）和減低投資需求（由高峰期的25%至30%下跌至近月約13%）。 唐榮補充：確實有類似效果，但仍無法完全封殺，內地豪客仍是太多太多。 樓價升幅 如果我們比較2017年6月和2008年高位的售價指數，會發現中小型單位（實用面積70平方米以下）售價的升幅為180%，而同期較大面積的D類住宅（實用面積100至159.9平方米）及E類住宅（實用面積160平方米或以上）的售價升幅分別只是76%和54%。 唐榮補充：細單位投資門檻低、租金回報理想、超低利息使供樓相對輕鬆、初期辣招如按揭等，對上車盤限制較少使資金湧入、自住需求等等，均創造中小型單位爆升條件。 樓價指數的不足 大家不時在傳媒報道中見到個別屋苑的成交呎價「破頂」的消息。但請注意，現時大家普遍參考的樓價指數，均是滯後指數，而且只是反映二手市場的樓價，並不反映一手市場的樓價情況。 唐榮補充：這是任何一個樓價指數的先天不足，要計入新盤亦不容易。 利率趨升風險 就以上一次美國加息周期（2004至2006年）為例，香港的利率上升不久後，本港的樓價便出現下調，大家要加倍留意有關風險。 唐榮補充：上文提到的最近一次加息周期，香港的利息變化則由2005年至2006年初，大約一年時間、香港最優惠利率分9次加息、最優惠利率由5厘穩步上升至8厘、每次加息幅度由0.25厘至0.5厘不等、其中7月一個月內加兩次息合共0.75厘。其間樓價高低點曾由95.4點（2005年4月）回落至88.5點（2005年11月），跌幅7.2%，下跌時間短暫，加息周期更傾向反覆上落的格局。 這是對財政司數據的一點補充。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論