2020-11-28
明報
【明報專訊】香港實在是一個奇怪的地方，根據《經濟學人》全球主要城巿生活成本評分排名，香港跟法國巴黎和瑞士蘇黎世平排為全球最高（見表），即一定程度上反映香港人平均收入高企，可以支付高昂的生活成本。不過同一時間，根據香港政府2016年的調查顯示，本港多屬於低收入家庭的劏房住戶接近10萬個，他們的居住面積大多只有70至139方呎（見圖1），一定程度上反映香港的貧富懸殊。
周三特首林鄭月娥發表的《施政報告》，有兩個段落涉及基層住屋，包括劏房戶的問題，包括「 除了多管齊下增加供應外，政府亦以破格思維同意試行以現金津貼紓緩基層家庭因長時間輪候公屋而面對的生活壓力。試行計劃將會為非居住於公營房屋、非領取綜合社會保障援助（綜援）而輪候公屋超過3年及並未被首次編配公屋的合資格『一般申請住戶』（即二人或以上家庭和長者一人申請者）提供現金津貼。初步預算會惠及大約9萬個『一般申請住戶』。政府現正制訂計劃的執行細節和詳情，目標是於2021年中起接受申請，並於7月開始派發現金津貼」。
推行租津 料業主會隨即加租
另外，「為居住在私營樓宇，特別是『劏房』的輪候公屋家庭提供現金津貼，其中一個爭議點是租客並無足夠保障。特首同意須研究有關問題。『劏房』租務管制研究工作小組（工作小組）已於今年4月成立，並於7月設立三個專題小組委員會探討與『劏房』有關的社會、經濟、法律等課題，及委聘顧問做研究，就應否及如何推行『劏房』租務管制現正收集社會各界的意見。工作小組的目標是爭取在2021年第一季完成研究，並將報告呈交政府考慮」。
好了，大家覺得租金津貼真的可以幫助基層及劏房戶嗎？大家想想一個問題，以往的士加價，最受惠的會否是的士司機？其實每逢的士加價，擁有的士牌的車主才是最開心的人，因為可加的士租金，而扣除的士租金加幅後，的士司機只能分得些微好處，政府若推行租金津貼，相信業主也會隨即加租，租戶會被迫將大部分政府租津用來支付新的租金。
租管或削供應 劏房租金難下調
至於政府有意研究劏房租管，會否令有關投資者不再熱中於提供劏房收租，甚至減少劏房供應，反而有劏房戶被迫瞓街？其實幫助劏房戶，反而應該從規管劏房的消防等着手，以保證劏房安全，並同時鼓勵增加劏房供應，供應增加下劏房租金便會下調！
香港基層家庭租樓難，買樓更難，除了因為收入低，也因樓價和租金高企，土地供應短缺是原因之一，也和美國牽頭推行貨幣量寬和壓低息率有密切關係，如美國最近的30年定息按揭，便低見2.72厘的歷史新低（見圖2），香港按揭證券公司提供的20年定息按揭，息率更低見2.09厘，有辦法借到錢的，不是買股便是買樓，只慘了未能儲到首期和難以借錢的低收入階層。
雖然香港現有長年期定息按揭，但大多數業主仍選擇浮息按揭，筆者忽發奇想，其實按證公司或香港銀行，可否讓業主選擇，同一筆按揭貸款，可一半採用浮息，另一半則採用定息，變成混合式按揭？
其實，在香港就算是中等收入家庭，居住成本的負擔也不輕，尤其退休以後，如是租樓住又沒有收入，便要靠日漸縮水的儲蓄來交租和生活。
筆者近年認識了不少快退休或已退休人士，選擇回內地買樓生活，主要是內地如大灣區樓價除深圳外大多遠低於香港，百餘萬元已可買入頗大面積而質素不俗的居所，兼之內地物價和生活消費也低於香港，同一筆退休金可以住得和食得好好多。
筆者有一名朋友，約一年半前在大灣區買樓，之後透過澳門中資銀行為物業承做港元按揭，不單按息遠低於在內地人民幣按揭，而近月人民幣兌港元匯價急升（見圖3），朋友說單以按揭額的匯價計，他已賺了不少。
博染疫取津貼說法實歧視窮人
早前政府說將向本地確診新冠肺炎巿民提供一次過5000元的津貼，以補助巿民生計，社交媒體即時出現大量批評，指政府愚蠢，勢將令不少人自我感染肺炎以取得5000元的津貼，甚至計算若一家人一起主動染上肺炎，更隨時獲得以萬元計的津貼，說好易賺兼會加劇整個社會疫情感染云云。
筆者認為，這種說法根本是歧視窮人，且對窮人不了解，就等如一些社運人士經常說要取締劏房，其實在房屋不足的情况下，沒有劏房窮人可能要瞓街，而這些社運人士部分又經常阻止政府搵地起樓，令窮人反而更難有屋住。
[陸振球 樓市解碼]