2023-03-29
經濟日報
特首李家超昨日提到，北部都會區的發展和交椅洲人工島的填海。兩個項目都在施政報告內提出，意思即是兩個項目都會做，而且兩個項目都要計劃如何做好。若從新一年賣地計劃所見，東涌新填海區很可能成為未來幾年的「麵粉倉」，至於北都及人工島好快要接力。
東涌新填海區 勢成「麵粉倉」
發展局早前公布新一年的賣地計劃，合共12幅住宅用地，提供約9,120伙，屬於近5個年度新高，其中值得留意的是，3幅用地來自東涌，分別是第106A區、第106B區及第106C區，屬於賣地表內最多地皮推出的單一地區，估計可提供1,200至1,500伙。
3幅地皮比較像是同一幅大型地皮「拆細」出售，但不能夠忽略的是，同樣在下年度推出的3個鐵路項目，分別是東涌東站第1期，以及小蠔灣1期、2期，合共涉及4,530伙。
換句話，政府賣地的3幅地皮加上3個鐵路項目，在北大嶼山（東涌及小蠔灣）的住宅單位供應多達5,700至6,000伙，相當於2023/24年私樓土地潛在供應20,550伙的大約3成。若果單以政府賣地加上「一鐵一局」，較容易由政府主導的3個土地來源計算（總數15,850伙），比例更達36至38%。
這種密集在同一地區推地的情況並不罕見，例如2018/19年度及2019/20年度兩個年度，屬於啟德跑道區的密集推地時期，其中2018/19年度售出的14幅住宅地，有6幅位於啟德區，比例達4成；而2019/20年度推出的7幅住宅地，啟德地便佔4幅，比例超過一半。
再早一點的例子，就有2014至16年的密集推屯門東掃管笏地皮，以至更早期在2011及12年的密集推將軍澳南地皮。
這種同區密集推地的時代背景是，政府手上的土地儲備不夠，要物色足夠的土地放進賣地表內本身就捉襟見肘，而過去20年大型新市鎮開發速度大幅放緩，由上世紀90年代之後，較大規模的新市鎮已經要數啟德區，令到政府當有新區就緒就惟有急急推地，無辦法同時協調2、3個新區混合推地。
原本按照土地開發時間表，近2至3年應該有不少觀塘安達臣道石礦場的私樓用地可以推出，以至粉嶺皇后山亦有若干私樓用地，但由於當局將大批私樓用地轉作公營房屋發展，令到私樓用地方面更為緊張，便出現集中在東涌推地的情況。
按照發展局的未來10年土地供應藍圖，在未來2至3個年度仍然由東涌填海區的供應主導，去到2026/27年度開始由洪水橋及古洞北/粉嶺北兩個北都新區取代，2029/30年度開始至少4個年度將會是交椅洲人工島的天下。
至於集中推地會有怎樣的後果，最直接是推地時間相近，項目發展時間表都會相當接近，相近的時間賣樓花、相近的時間入伙，無論是發展商賣樓，還是入伙後業主將單位放租，難免要顧及同區海量新盤競爭，定價難免受影響。
撰文 : 唐榮