2023-04-03
星島日報
筆者經常接受傳媒訪問，話題大多圍繞香港房地產市場，除土地房屋政策，記者們大多希望了解推盤策略及定價參考，雖則樓市瞬息萬變，筆者一般以貼市推盤為銷售方針。同一道理，不少市場人士也認為政府在制定樓市政策時應「貼市而行」，但俗語有謂 ──「計畫趕不上變化」，若某些已實施的政策，不再配合市場的最新發展，又或引致市場出現一些預期以外的狀況時，政府應果斷迅速去作出調節，實時解決問題。筆者在本文嘗試回顧過去一些樓市政策，並解讀住宅市場相應產生的現象。
按揭保險計畫於1999年推出後，有效地協助銀行管理貸款風險，令其可提供7成以上的按揭。於2008年12月前某時段，貸款成數可達95%，貸款額最高上限為2000萬元，當時置業人士相對容易獲按揭證券有限公司及銀行批出高成數貸款。
一手市場成為主導
隨着金融風險上升，金融管理局逐步收緊按揭批核條件，包括：降低借貸成數上限及加入壓力測試。至2011年中，600萬以上的住宅不再獲得按保計畫下之高成數按揭；2013年2月計畫再度收緊，9成按揭只適用於400萬或以下之住宅物業，400萬至600萬元只可承造8成至9成。
納米樓成行成市
在此政策下，首次置業人士若沒有充足的首期，於一手或二手市場難以購買600萬以上之物業，發展商為吸納這批客源，在無計可施下提供銀行以外的二按，以減低他們的首付壓力，協助其置業。一般市民以為發展商從二手市場搶了不少買家，實際是這批潛在買家，在沒有發展商二按的協助下，根本沒能力置業。二手住宅市場在這嚴苛的按揭政策下，亦難以有所突破。
土地短缺問題持續，在僧多粥少的情況下，發展商無奈地高價搶地，成本因而上漲，可惜買家購買力有限，再加上在未有「林鄭Plan」及「波叔Plan」前，買家貸款困難重重，發展商只能扭盡六壬將單位面積縮小，令單位售價達致買家可負擔的範圍。在這惡性循環下，單位愈造愈細，以致納米樓成行成市。隨着政府放寬按揭限制，買家可購買面積大一些的單位，超細面積住宅單位不再是主流產品。
建築期付款計畫比例飆升
2019年推出的「林鄭Plan」及2022年「波叔Plan」皆為及時雨，協助不少首次置業人士於二手市場尋覓居所，贏得不少掌聲。尤其是「波叔Plan」，那段時間適逢不少中產人士賣樓移民，彌補了市場突如其來的出售潮衝擊，平衡了供求。可惜計畫適用範圍只是「現樓」，故首置市民在一手「樓花」市場尋覓居所時，只可選擇建築期付款計畫，即在購買時先付少量訂金，在物業完成建造後獲得銀行貸款才完成交易，於這按揭政策下，選擇建築期付款計畫買家的比例大幅度飆升，對不同持份者均帶來風險。
由於買家未能立即「上會」，若因市場變化或入息轉變等因素影響其成交時的按揭批核，可能導致成交不能完成，「撻訂」收場，首期付諸流水。作為賣方的發展商，亦可能因此影響其現金流，增加其發展壓力，一些財力不足的發展商，項目有機會因此「爛尾」。
銀行方面，不能在買家購買時提供按揭，只能坐着等物業建造完成時才可作出按揭申請批核，哪怕他們有「水晶球」，也難以對買家作出任何承諾，增加業務難度。
筆者認同大部分現有政策可達致政府預期的效果，惟政策同時亦會帶來其他問題，只有「貼市而行」作出適時調節，才可令市場健康發展。
溫偉明嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）