2023樓市復常前瞻

2023年首季，香港樓市順利恢復正常運作，俗稱復常。為了樓市能夠順利復常，香港特區政府擴闊物業買賣從價印花稅稅階，輕微減少樓宇買賣的手續費。正當復常剛開始，卻又遇上銀行倒閉風潮初現。香港樓市能否繼續復常，今年前景又如何呢？ 　　要知樓市前景，撥開眼前迷霧。其中一招，當然是回望過去所走過的路途。香港樓市由2003年起，上升至今，踏入第二十一個年頭。樓市見底回升，第一個信號，當然是2003年沙士疫症結束。市場情緒不單止擺脫谷底，民生經濟活動相應急反彈兼欣欣向榮。以2003年8月的中原城市指數CCI的谷底位32點水平，升到2021年的高位185點水平，升幅4.8倍。 　　2023年首季，新冠疫症明顯退卻，政府解除各種防疫措施。2月起中港全面通關，旅遊業明顯復甦。本地民生經濟開始恢復，不免令人憧憬，2003年中自由行起動後香港繁榮再現。但要知道，當年是由無到有，突然大量內地遊客到港。今天由中斷到恢復，遊客重臨而已。只許復常視之，新的增長動力還看新亮點。例如再工業化和創科，人民幣交易中心、家族辦公室、文化盛事之都等。 　　復常的利好下，卻有危機的威脅。全球性的金融危機不可忽視，銀行倒閉潮初現。雖然歐美先受衝擊，難免波及亞洲。美歐央行不顧後果，先滅火，後遺症卻延續。抹去債務救銀行，削弱債務信心。利率調升受阻，通脹可能再飆。 　　回看2008年金融海嘯，聯儲局買債救市，壓低利率近乎零水平。救得眼前危機，資產價格卻急升。2008年12月香港樓價由55點水平，急反彈到100點水平，一年半反彈八成。政府壓抑樓價，卻屢壓屢升。直到2022年美國加息七次，香港樓市冷卻。美國加息，香港未有跟足，不是利好。聯匯之下，港息長期偏離美息，不管偏高或偏低，都構成未來追加或追減的苦果，慎之。 應逐步撤銷辣招 　　特區應對樓價長升二十年的方法，最有效又最扭曲市場的，莫過於三D辣招。自2010年底推出額外印花稅，2012年買家印花稅，2013年的雙倍印花稅。三稅連下，大幅提高物業交易徵費。結果是樓市買賣大幅下降。2004年到2012年，平均每年12.5萬宗買賣，降至2013年到2022年平均每年7.6萬宗。市場活動收縮四成。但同期的買賣金額，由平均每年的4942億元，上升到6346億元，市場強度擴大三成。 　　三D辣招下，樓市宗數（活動）收縮四成，而交易金額（強度）卻增加三成。三D只能壓抑需求，卻無力壓低樓價。買樓成為富者專屬，樓價愈升，貧富差距愈大。矛盾深化，社會不穩。今年起房屋供應增加，應逐步撤銷三D辣招。 黃良昇中原地產研究部高級聯席董事 黃良昇 地產論壇