2023-04-04
星島日報
「十次危機，九次地產」，這基本上是任何有一些經濟史知識的人，都知道的事情。尤其是亞洲地區，日本的迷失三十年，香港1997至2003年經濟困境。即使西方社會家庭資產配置房地產的比重較亞洲家庭低，一樣有2008年次按危機。本期我們從普遍性的角度來簡談，房地產對經濟有何重要性。
從正面角度來看，房地產經濟發展可以大有幫助。典型的經濟發展過程是城市化和產業升級：一個經濟體（試想像從前的中國），沒有完整工業體系，主要是農業，農村有大量人口。於是，一旦發展工業，大量的農民便變成廉價勞動力的來源，只要入城打工的收入高於務農收入，農民工便會持續入城，為工業帶來發展動力。這便是所謂人口紅利。但工業要發展，經濟體免不了要興建基建配套，例如港口、鐵路等，錢從何來呢？其中一個可方法便是運用房地產。
首先，和古代時的鹽鐵專賣一樣，房地產也是有剛性需求屬性的，以住宅為例，每個市民的一生，總繞不過「住」這個問題。而透過房地產來為經濟融資的高明之處，是在於融資量大，而且可以有正循環效應。以簡單的賣一幅住宅地為例子，政府先賣給發展商，地產商再賣給居民，居民則以其未來三十年的收入作押，來承做按揭並買入住宅。因此政府透過賣地行為，便可間接套取到居民未來三十年的勞動價值，此為融資量大；同時，政府如將賣地所得用於基建，修橋築路，令城市更宜營商、更宜居，土地價值又會進一步上升，下次賣地可賣得更貴，同時，第一批買入土地及住宅的發展商及小市民，由於土地價值提升，亦會因此而受惠，產生正循環效應。
但有關正循環在甚麼時候完結呢？不難想像，農民入城總會有完的一天。城市化的過程，就是人口不斷往更高線城市遷移的過程。農村居民為了更好生活，從農村走入了低線城市，然後又從低線城市走往更多工作機會的一二線城市，累積一定本錢後便置業落地生根。然而，當農村人口該進城的都已進城，農村亦因為人口稀缺，務農所得與打工相若時（即所謂路易斯拐點出現時），進城潮便會結束，城市化便會減緩甚至停止。新增人口無以為繼，住屋需求少了，土地需求也會無以為繼。此時如果居民槓桿率過高（即借了太多錢投入房地產），但資產價格因為無人接盤，或出現經濟危機而有下行壓力，便會出現「資產負債表衰退」，意即因為居民整體負債較高，資產卻不斷縮水，為了償債只能不斷減少消費，當居民整體都這樣做時，便會形成惡性循環，令經濟陷入衰退，一如日本迷失三十年的情況。
然而，解決這種問題，城市比國家易處理，一線城市比低線城市易處理，原因是城市體量較小，只要有能力吸引到一定外來人口流入，而一線甚至超一線城市，對人口吸引力又是最強的，這也是為何內地的北上廣深，或紐約、倫敦，甚或是香港，地價多年來始終相對堅挺並向上的原因。
晉裕環球資產管理投資組合經理 黃子燊
黃子燊 理財有道