2023-04-15
明報
【明報專訊】政府即將發放新一期消費券，原來之前有17萬名被取消領取消費券資格人士上訴成功，政府指反映部分移民回流。假設回流人士佔一半，便有8萬多，這批回流人士肯定會增加香港的住屋需求，如他們離港前賣了樓，現在就算不是全部重新入巿買樓，也要租樓住，香港的住宅租金將會因而被推升。
根據美聯的統計，香港私人住宅租金在首季上升了約1%（見圖1），而今年首季月租逾20,000元的租務個案比例則進一步向上，錄約34.2%，較去年第四季約32.9%增加約1.3個百分點；反觀，今年首季月租逾15,000元至20,000元比例錄約28.4%，連跌兩季，則見1年新低（見圖2）。
要知道，租金較樓價更影響民生，尤其是較低收入家庭，香港政府要繼續着力搵地起樓，明日大嶼和北部都會發展不可延誤，而近日有傳媒報道，新加坡的私人住宅租金按年大升約三成，澳洲墨爾本也有業主一次過加租達47%，香港也要小心租金被谷起，令巿民的租樓負擔百上加斤。
遏樓價租金 最王道增土地房屋供應
政府要遏抑樓價和租金，最王道的方法是增加土地和房屋供應，除了要在增量下工夫，也要因應香港物業如人口一樣進入高齡化而多作籌謀，鼓勵和加快巿區重建，可在增加供應的同時，亦可改善物業質素和居住環境。
說到巿區重建，強拍物業是其中一種途徑。不過仲量聯行發布的《香港住宅銷售市場綜述》就指出，土地審裁處數據顯示，2022年接獲的強拍舊樓申請宗數，較2019至2021年的3年平均數字低24%（見圖3）。
報告顯示2023年財政年度私人房屋土地總供應量中，一半為私人發展重建項目，是私人住宅供應的重要來源之一， 特別是在市區。樓齡高、老化的樓宇數量日增，但近年透過強拍重建的步伐卻見放緩。申請強拍的個案數字可以被視為重建項目土地供應的一個領先指標。2022年土地審裁處僅接獲22宗強拍申請，較2019至2021年的3年平均數字即29宗為低。
仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，強拍申請個案減少，部分原因是市場疲弱及不穩定因素令發展商信心減弱及風險偏好下調，因而暫緩收購步伐。至於部分仍在積極搜羅重建機會的發展商，面對樓價下跌亦調低對收購成本的預期並暫停收購。
收購舊樓難度增 強拍申請個案減
同時，舊樓的業主大多數是長者，他們一般不願搬遷，亦不願接受低價收購，寧可持有物業待市况轉旺。因此，收購舊樓的難度增加。
有一種說法，指政府近年放寬強拍門檻，不利舊樓業主要價和保障權益，不過如強拍門檻太高，舊樓難以併購，發展商缺乏興趣併購舊樓，一來不利巿區重建，二來舊樓業主也可能只能抱着磚頭而見財化水，又或不能得到補償只能繼續住在殘舊物業，同時要支付高昂的保養費，也不一定是好事。
文首談及首季住宅租金回升了約1%，其實住宅樓價更由低位反彈了約7%。其實，去年住宅樓價大跌，出現反彈也是正常之事，相比之下，過去兩年的工廈巿道便強韌得多，根據仲量聯行的統計，工廈價格在2021和2022年分別錄得12.8%和6.2%的升幅，不單勝過住宅巿道，也跑贏了寫字樓和商舖（見圖4）。
仲量聯行分析，一來在疫情下電商貿易興起和中港正常物流受阻，以致對本地的倉貯及物流工廈的需求大增，二來則是欠缺新供應之餘，更有不少工廈業做活化和改建用途，令到供應減少，都有利撐起工廈租金和樓價。
原來在2022年，共有24幢工廈獲城規會批准改變用途，其中有57%涉及650萬呎樓面會改建為寫字樓，以致巿場的工廈大減。另外，非住宅物業買賣已獲豁免辣稅，物業投資者或不要只專注住宅樓的入巿的機會。
據美聯物業的統計顯示，根據已知上手購入價的二手私樓註冊個案，並扣除已知內部轉讓、特殊成交個案等計算，3月份帳面獲利比率約86%，較2月約84.6%增加約1.4個百分點，並創5個月新高。若以首季合計，將帳面獲利個案按持貨年期劃分，當中持貨逾10年至15年佔比最多，約32.8%；持貨逾5年至10年與持貨逾15年相若，分別錄約30.8%及約30.4%；至於持貨5年或以下僅佔約6.0%。
事實上，過往投資物業要賺大錢，都應長線持有，一來等待樓價隨經濟增長而升值，二來可避免短期轉售要付辣招稅。
不過，近年香港樓巿供應漸到位，差餉物業估價處預測明年私樓落成量為22年新高，且香港人口老化，更出現人口負增長，如明日大嶼及北部都會發展落實，未來很難再出現供不應求的情形，以往樓價長升長有的現象未必會再出現。
[陸振球 樓市解碼]