2023-04-17
經濟日報
去年投資市場受疫情及高息衝擊影響，大手買賣偏少。第一太平戴維斯香港董事總經理袁志光認為，預期加息近尾聲，而中港通關有利經濟發展，看好今年投資物業交投回升，並以商舖最值得看好。
據第一太平戴維斯統計，2021年商用物業投資金額涉及約850億元，去年則跌至約450億元。袁志光指，去年加息後，影響整體投資氣氣，不過他相信，息口料近見頂，「最高峰時HIBOR加至約5厘，令不少工商舖投資者在買物業前卻步。近一個月HIBOR已回落至約2.8厘。走勢上，以前年期愈長利息愈高，現在反而長息較低，大家預計利息或9個月至1年後向下，投資市場可望在息口見頂後回落而轉活躍。」
地區商場收入穩 同樣吸引
另一較為推動市場，正是中港重新通關，他指近期旅客逐步重返，但仍未屬最佳情況，「復活節並非內地假期，相信五一黃金周是訪港高峰，可以預期周圍有遊客。此外展覽會、大型會議在通關後漸活躍，很多商家希望搵生意，所以今年整體香港經濟值得睇好。」
通關後以商舖市場率先反彈，核心區錄大手舖位成交，而租務亦活躍，帶動租金回升。據該行數字，今年首季零售市場租金終見明顯回升，大部分主要零售區的優質街舖租金及主要商場租金均按季上升3.9%至5%，是自2019年首季以來舖租首度回升。袁志光指，因旅客開始重返，預計街舖租金有8%至12%上升，「但同時亦要留意，旅客消費似乎亦有轉變，以買錶為例，可能轉至中下價。」舖市交投亦轉旺，他不擔心回報率影響舖位交投，「現時買舖約3厘，整體高於借貸成本，但其實舖市暢旺時，買舖低見1至2厘回報，為何仍有大量成交，反映大家睇好舖市前景。」
他分析，不只核心區舖位值得投資，地區商場收入穩定，同樣吸引投資者，「現時不少行業也難請人，基層人士收入亦有上升，地區消費更加穩定，故投資地區商場亦是理想之選。」此外，他提到旅遊業重新興旺，可帶動酒店重獲留意，而在疫情期間，有4,000房已轉作共居等用途，未來3至4年新增約2,500房，需求上升而供應不多，亦值得留意。
至於商廈方面，空置率達13.3%，以實用面積計，近千萬平方呎待租。未來4年再多700多萬平方呎新供應，按平均每年吸納約130萬平方呎計，都要超過十年時間吸納商廈。無疑數字上並不理想，袁志光認為，不能單看空置率判斷後市，「歷史上，商廈空置率不會零，其實內地市場理想時，空置率也不低。
中港融合 利優質甲廈吸納
除了睇供應，亦要睇需求，而需求是不可預計，隨中港融合，內地公司會在港開業。」他特別提到家族辦公室，「香港政策全面配合，發展全球家族辦公室業務，內地富豪甚多，相信有利香港資產管理公司將會擴充，故對優質甲廈吸納亦有幫助。」他指出，現時即使整體空置率高，超甲廈業主仍不願減租，可見優質樓面需求仍強。
工廈買賣去年暢旺，他料今年形勢有所轉變，因去年買家以外資基金為主，本身工廈回報率多在4厘，加息後入市興趣降低。他預計，迷你倉及物流中心需求仍高，倉庫空置率僅約3%，料在工業範疇中表現較好。
作者：梁建國
責任編輯：黃鑠安