非核心區搬進核心區

通關後商業氣氛稍好，核心中區商廈租務稍加快，在租金大幅調整後，近來多見升級，甚至外區遷入個案，可見中區始終有一定魅力。 據仲量聯行最新寫字樓市場報告，指出由於月內數個樓面面積較大的單位重投市場，整體甲級寫字樓市場在4月錄得245,100平方呎負淨吸納量。整體空置率於4月底微升至12.3%，中環空置率橫行。四月整體寫字樓市場租金按月下跌0.3%。主要分區市場中，中環和九龍東租金均下跌0.5%，而尖沙咀租金則微升0.3%。 從整體市況來看，通關後甲廈租務稍加快，但仍談不上暢旺，畢竟甲廈租務涉及很多因素，包括環球經濟前景、地緣政治、疫後復甦等，如今在高息環境、環境經濟憂慮等因素，令跨國機構在擴充業務上始終有少許審慎，故此租務市場未見大幅反彈，但據代理指，睇樓、查詢活動，已遠較去年理想，相信市場復甦仍需時，或許下半年租務較理想。 甲廈租務稍加快 復甦仍需時 從近期新租務成交個案中，發現不少來自核心區中環，而涉及機構既有外資，亦有中資。例如美資金融機構BGC partners，租用中環友邦金融中心2萬平方呎單位，屬同區擴充業務。另一宗較罕見的個案，是金鐘太古廣場全層2萬平方呎樓面，獲威士忌品牌麥卡倫租用。該機構原本租用九龍灣甲廈1.2萬平方呎樓面，如今既擴充樓面，亦由非核心區遷入核心區，是過去極少出現企業大幅升級辦公室個案。 中環仍具魅力 降租吸外區客 疫後經濟復常，個別企業重啟擴充計劃，特別在疫後生意復甦的企業，有空間及成本進行擴充。一直以來，中區是本港金融最核心地方，在中區設立辦公室，亦象徵企業地位，故很多機構仍對中區感興趣，只是過去租金高昂，令企業感成本太重。以中環超甲廈計，呎租水平達180至200元，而同區甲廈普遍呎租達120元以上，而金鐘指標甲廈，最高水平亦達130元甚至更高，當時既令外區企業感到昂貴，而在中環租用甲廈的商戶，有感成本過重，出現「去中環化」，搬至當時呎租約60元的港島東。 3年疫情衝擊商務需求，整體甲廈空置率升至雙位數，甲廈租金出現大幅調整。按最新萊坊數據，中環傳統甲廈呎租降至93.4元，按年再跌1成，而港島東跌至45.3元。如此計算，可節省租金稍為收窄，故「去中環化」情況緩和。同時間，過往因中區甲廈租金高，企業為成本效益而不考慮，反觀租金經過大幅調整後，企業見成本降低便可遷入本港核心商業區，所以近來有外區客搬入中環個案出現。一方面反映中環始終有一定魅力，亦顯示租金調整後，可吸引企業同區或外區升級擴充，因此相信今年中環甲廈租務會相對理想。 撰文 : 唐榮