2023-11-17
明報
【明報專訊】今年美息持續向上，令歐美息率高居不下，英國抵押貸款利率預計將在2024年較長時間內保持在較高水平，高緯環球預計在2024年下半年之前不會回落至4.5厘，但員工薪金持續上升將是支撐2024年房地產市場銷售主要因素，預計2024年英國房價將下跌2%。此外，Zoopla Property Group指出，曼徹斯特24歲至37歲人口比例，是英國城市中最高，形成了住屋需求，加上就業機會增加和經濟成長促進當地大規模開發，其GDP及房價前景也看高一線。
由於過去18個月英國抵押貸款利率不斷上升，以歷史標準來看，目前房價顯得昂貴。不過，若房價進一步下跌、收入增加，或是房貸利率回落，買家負擔能力將會提高，進而支持銷售。2023年英格蘭南部房價首當其衝，但房價下跌現在正向更遠的地區蔓延，當抵押貸款利率在4厘至5厘範圍內時，銷售的改善更多取決於買家財務能力，英格蘭北部仍然比倫敦和英格蘭南部投資機會更具吸引力。根據高緯環球數據，曼徹斯特的投資者享受着全國最高收益率之一，為5.8%，租金價格上漲5.76%，而倫敦則下跌1.12%。
投資者享英最高收益率之一
Zoopla Property Group研究執行董事Richard Donnell表示，如果負擔能力改善，市場活動就有反彈空間，「房地產市場正在透過銷量下降而不是房價大幅下跌來適應借貸成本上升。以歷史標準衡量，4厘至5厘的按揭利率仍然較低，雖處於近年歷史高位水平。假設抵押貸款利率保持在4厘至5厘範圍內，我們預計未來1至2年英國房價增長仍將保持在較低的個位數，低於家庭收入增長的預測。」
曼徹斯特現在被視為金融、商業和零售及世界級交通樞紐的區域中心，預計到2034年，每年將創造3100個新就業崗位，同期市中心人口預計每年增加3500人。根據購買協會發表報告，曼徹斯特就業和人口增長速度高於英格蘭的平均水平，開設和遷入該城市的企業數量大增。就業機會增加和經濟成長正在引致曼徹斯特大規模開發，其GDP及房價前景也看高一線。
人口持續增長 提升住屋需求
隨着城市人口和就業機會的持續增長，預計對額外住宅需求將大增。曼徹斯特的房地產投資，尤其是市中心的房地產投資，在未來幾年將繼續成為買房出租投資者有利可圖的機會。作為英國近年來表現最好的房地產市場之一，曼徹斯特房地產市場已牢固地確立了自己作為該國最有利可圖和最有前途的投資領域之一的地位，其中買房出租房產，在有利可圖的投資機會處於領先地位。
租金未來5年料勁升兩成
近年，曼徹斯特房價一直穩步增長，專家預計這一趨勢在可預見的未來將持續下去，市場預計在未來5年內將增長19.3%。儘管曼徹斯特已迅速成為英國除倫敦外第二大最適合居住的城市，但與英國其他地區相比，房價仍然相對較低。目前，該市的平均房價為22.15萬英鎊，而曼徹斯特中部M1至M5郵遞區號區的平均房價略高於26萬英鎊。此外，專家預測未來5年西北地區的平均房價將增長11.7%，其中曼徹斯特是主要推動力，利物浦的表現也異常出色。
除了曼徹斯特的房價增長外，未來5年該市的租金價值預計將上升達21.6%，這是英國最強勁的城市預測。這主要因曼徹斯特不斷發展的科技業工作吸引了一班年輕科技人才，目前曼徹斯特的平均租金約為1350英鎊，比英國平均高出近200英鎊，而該市的房價仍略低，事實上曼城5.17%的平均租金收益率，較全國其他地區的平均租金收益率的4.71%為高。
發展科技業 吸引年輕專才居住
如果曼徹斯特的租金繼續上升，到2026年的平均租金收入可能達到每月1600英鎊左右。在目前的英國房地產市場中，曼徹斯特將進行一系列重建項目，這些項目每年為該市經濟帶來數億英鎊的價值。這些發展不止促進了該市的經濟發展，還創造了數千個就業機會，吸引了技術熟練的勞動力留在曼徹斯特，以及更多人搬到當地。目前，供需比例估計為1比5，未來3年該市人口將增至63.5萬人，這對曼徹斯特房地產市場未來幾年增長的預測具有重要意義。
曼徹斯特的市中心經濟價值超過60億英鎊，是西北地區的經濟城市，每年吸引數億外國投資。微軟、谷歌和亞馬遜等一些世界領先的跨國公司入駐，吸引了年輕、高技能的勞動力來到這座城市，確保了對高品質、中心住屋的長期需求。
在一些世界領先公司的投資支持下，曼徹斯特已成為英國發展最快的城市之一，過去10年增長了34%。此外，曼徹斯特最近被評為歐洲增長最快的科技地區，該市科技業在1年內增長達277%。
那麼，現在是在曼徹斯特買樓的好時機嗎？分析師預計今年全國範圍內的價格短暫下跌之後，曼徹斯特房價預計在未來5年內將以高於英國平均水平的速度增長，因此現在是投資的好時機。
明報記者 龍彩霞