2023-11-30
明報
【明報專訊】今年3月曾測中本港樓價反彈後掉頭回落的瑞聯銀行亞洲高級經濟學家Carlos Casanova，本周二再接受專訪預測，即使高息環境料持續至明年上半年，令樓價未來7個月或再下跌6%，但由於具備內地經濟增長回穩，本港政府進一步「減辣」及美國下半年減息等三大利好因素，估計樓價進一步的跌幅不會達雙位數，並在明年中有望見底，在下半年反覆回升。
憧憬疫情受控、經濟復常，本港樓價今年首兩個月曾回升近5%，Casanova於3月2日在本欄專訪中預測：「由於美國是次加息周期力度更強、時間更久（higher for longer），料與H按掛鈎的1個月本港銀行同業拆息（HIBOR）將進一步上升，增加借H按買樓者的負擔，令樓價去年底至今反彈後，在今年某一時點將掉頭回落，並且較去年低位再跌3%至5%。」
料高息至明年上半年 樓價仍有單位數跌幅
差估署本周二公布最新數據顯示，10月全港私人住宅樓價指數跌至321.4，按月跌2.16%，不單連跌6個月，再現今年新低，而且在首10個月已跌近4%，這剛好了應驗Casanova之前的預測。珠玉在前，記者本周二再專訪Casanova預測港樓後市，雖然他預測樓價在明年上半年前仍有沽壓，但他相信，樓價跌幅在雙位數內，並且在明年中可望見底，在明年下半年回升，看法比今年3月時樂觀。
供樓負擔比率高於10年均值 樓價仍偏貴
Casanova解釋，目前息口實在太高，美國聯邦基金利率上端高達5.5厘，在聯繫匯率之下，港息亦要跟隨美息向上，現時港元定期存款利率普遍近5厘，按揭封頂利率亦高達4.1厘，均高於約3厘的租金回報率，令不論買樓、換樓的自住需求，抑或是買樓投資需求均受壓。由於Casanova預測目前美國及本港的高息環境在明年上半年前仍會持續，故他亦估計，本港樓價在未來7個月仍有約6%的下跌空間。
除息口高外，Casanova看淡港樓的另一原因是，樓價現時仍然太貴。Casanova引述金管局最新數據，9月底供樓負擔比率為72%，雖然較6月底的75%略為回落，但對比過去10年平均值的68%仍然偏高（見圖），在目前息口高企的環境下，樓價難免有進一步下調的壓力。
金管局的供樓負擔比率，是假設購買一個45平方米單位，借七成按揭，還款期20年的每月供款除以私樓家庭收入中位數來計算。
內地經濟增長料回穩 對本港經濟樓市正面
雖然樓價至明年上半年仍然睇跌，但Casanova亦列舉三大利好因素，估計樓價在現水平再錄得雙位數跌幅的機率不大。Casanova分析，近年本港經濟與內地經濟相關度愈來愈高，在聯繫匯率下，本港貨幣政策卻要跟隨美國，往往導致不能因應本身經濟周期起落而加息或減息，令住宅物業等資產價格大起大落。他舉例，過去逾兩年本港與內地經濟一樣面對不少挑戰，但美國聯儲局去年3月開始加息後，本港也要跟隨加息，拖累樓價從2021年9月高位已回落兩成。不過，向前望的話，Casanova認為不悲觀，他相信內地政府明年會積極以貨幣政策及財政政策支持經濟增長，此舉對本港經濟實屬正面，亦會為樓市帶來支持。
可「撒辣」寬按揭上限 釋放置業需求
另外，自2009年推出按揭貸款逆周期措施以來，金管局今年7月首次放寬住宅物業按揭成數，其中1500萬元或以下自用住宅物業最高按揭成數，由五成至六成上調至七成。另外，上月《施政報告》宣布把買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅稅率由15%減半至7.5%，前者有助減輕香港非永久居民購買住宅物業成本，後者可減輕已擁有住宅物業的香港永久居民再買住宅物業時的財政負擔，亦把額外印花稅（SSD）適用年期由三年縮短至兩年。
Casanova相信，本港政府隨時可以更多政策支持樓市，包括進一步放寬自住物業按揭成數及全面撒銷「辣稅」，這可以釋放大量置業需求，限制樓價跌幅。
港下半年料跟隨美減息 利樓價回升
至於Casanova指第三個支持本港樓價的因素是預計美國於明年下半年減息，本港亦會跟隨，屆時樓價可望見底回升，至於上升空間有多大，則要視乎減息速度及力度。Casanova表示：「很多潛在港樓買家正在等聯儲局減息，若這利好消息出現的話，他們便會跳入市場買樓，尤其是若明年上半年樓價已進一步調整至更吸引的水平。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]