二手屋苑改朝換代？

唐榮早前專欄提到，傳統的10大屋苑，不少在70、80年代興建，當時正值興建大型屋苑的黃金時期，至今樓齡開始步入40年甚至50年，設計都跟一些在2000年之後興建的新屋苑，在會所、露台、大樓幕牆的設計大為不同，對於新一代買家的吸引力自然不如前，造成今年10大屋苑交投跑輸大市原因之一。 近期富瑞一份報告認為，提及現時市場對於本港樓價再跌10%至15%的預期過於悲觀。雖然按揭利率高企會削弱置業人士的負擔能力，大約按息每升50點子，負擔能力便降5%，但結構性住屋需求仍然強勁，而且新專才計劃支持人口增長，疫後家庭分支重現，同時資產老化亦促使更換或升級需求，故此預期未來6個月本港樓價只會回落低至中單位數，而且於明年下半年更會有溫和反彈。 資產老化的問題，富瑞特別指出，香港樓市即將進入一個新大周期，過去兩次的主要發展周期處於70年代及90年代，目前最新的重點是大幅提高生產力及利用內地人才與資金流入的機會。隨疫情消除，第一代物業已接近或已逾50年，第二代建築亦處成熟階段，這些老化的住宅物業可能產生更換或升級需求，但業主面對兩難局面，不投資或失去競爭力，投資則存在不確定性。 美聯物業一份研究報告指出，2023年傳統10大屋苑流通率介乎約1.9%至2.7%，相信全年最終低於全港二手流通率估計約2.9%水平，反映活躍程度未及大市。即使10大屋苑中最高的美孚新邨，亦只錄2.7%，沙田第一城及麗港城均錄約2.6%。美孚新邨最老期數，正是樓齡約55年、太古城約47年、沙田第一城約43年、麗港城33年等等。 新晉屋苑流通率 更勝10大屋苑 不過，該行選取10個樓齡10年以下屋苑計算，2023年（截至12月11日）流通率相對較高，介乎約2.8%至約3.7%。當中迎海流通率錄約3.7%，宗數錄130宗，甚至比起10大屋苑的映灣園120宗更高。緊隨的是天鑽及溱柏，流通率各錄約3.5%，環宇海灣、囍滙、海之戀、東環、Grand Yoho與世宙均錄約3%或以上，昇薈則錄約2.8%（見表），流通率均較同期10大屋苑更高。 流通率愈高，代表物業交投愈活躍。雖然樓齡10年以下物業宗數一般難與10大屋苑相比，惟部分新晉屋苑流通情況實際比起10大屋苑更活躍。是不是二手屋苑市場正在「改朝換代」？ 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論