2024-01-05
經濟日報
今年是筆者連續第17年為新一年撰寫樓市忠告：
（1）2023年樓價下跌並非泡沫爆破；近十年香港房地產市場在政府「樓市辣招」之下，其實並不可能存在太多泡沫。當中當然沒有借貸泡沫，在市場情緒上，過分悲情反而令市場出現「負泡沫」。說2023年樓價下跌只是一個由低通脹、高定期息口、悲情充斥格局下引起大部分購買力被凍結的異數而已。
（2）資金氾濫其實更趨嚴重；大部分人浸淫在悲情之中，卻忽略了另一財富實力已漸變得空前強大。這就是現金流日益「爆棚」了，最新截至11月份的中國M2（流通中貨幣包括流通中數位人民幣，加上機構的存款及證券公司客戶保證金）創新高，達291.2萬億人民幣，是美國的2倍。而香港的11月份的M3（公眾持有的貨幣，加上認可機構的存款及可轉讓存款證）也破了新紀錄，逾17萬億港元。定期存款逾9萬億港元，存款與GDP比率超過400%，是全世界擁有最多現金比率的城市之一。
定存逾9萬億 全球最多現金城市
（3）息口走勢改變大局；人們只留意供樓的按揭息率，但入市買樓有壓力測試及入息比率，供樓上的負擔雖然會因加息也在增加，但不會有結構性的大改變，反而定期存款可凍結市場的絕大部分購買力，在2022年初至2023年這2年時間裏，高存款利息配合低通脹將市場近4萬億港元資金凍結在存款利息，增加定期雖擁有不錯收益，但隨着有關因素的改變，空前龐大的購買力將做新的決定去改變大局。
（4）通脹回升將推動經濟；2023年初，中國包括香港都面對疫情後可能出現的高通脹，甚至滯脹。結果我們不單止保持經濟增長（去年第3季GDP按年增長內地是4.9 %，香港是4.1%），更成功將通脹減至低水平，內地-0.5%、香港2.6%，一方面認為是進入通縮（物價下降，經濟不活躍），筆者不同意是因為我們仍能掌握到足夠的經濟增長。我反而認為中央可以透過增大合適通脹如2%左右去推動經濟，若通脹真的上升，會令定期存款吸引力大幅削減，不少購買力容易恢復回到市場去。
（5）悲情不會長期蹂躪香港人；市場上的確經常會被負面情緒影響短期運作，但絕少影響長遠趨勢，雖然2023年的悲情好像摧毁了市場的一切，令人們也跌入了「長遠低迷的錯覺」中，其實中美兩大國的角力令到香港市場除了要面對美國的針對衝擊外，也因中央要調整市場應對，投資者變得兩面受敵。所謂悲情其實並沒有影響市場的結構，因此亦不應該影響市場的本來的長遠發展。（上，待續）
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點