2024-02-03
東方日報
先與讀者溫故知新，在申請按揭時，如果以入息審批，每月薪金、佣金、花紅及雙糧等都會被計算在內。不過，若果以上種種經計算後都未能夠通過銀行入息要求，屆時租金收入可能幫到忙！
最多只計70% 或折上折
首先，銀行如何計算租金收入？香港金融管理局過往曾向銀行發出指引，要求銀行在計算借款人供款佔收入比率時，將所有物業租金收入的折扣訂為30%或40%，如能提供租金證明（即已打釐印的租約），折扣率為30%，相反無租金證明折扣率為40%，例如：租金收入為20,000元，則當作12,000元（無證明）或14,000元（有證明）去計算。
其次，是否只會計算香港物業的租金收入？其實大部分銀行都會將內地物業的租金收入計算在內，在申請時要提供內地物業之房產證（以證明該物業為現契物業）、租約證明以及最近3個月租金之銀行入帳紀錄，屆時銀行就會以租金收入的6折去計算，有部分銀行更要折上折，即6折後再打折才去計算。
近日有一個類似個案，客戶購入一手物業約為550萬元，她計劃申請貸款金額為275萬元，任職大學研究助理，月入約25,000元，經計算後入息要求約為28,000元，故她的收入未能通過銀行要求。
改放租用途 壓測變難
了解客戶情況後，嘗試了兩個方法去協助客戶，由於她打算申請五成按揭，故此可以將該物業改為放租用途，因而得出「預估租金收入」去計算，經銀行估值後該物業租值約12,500元，6折計算後「預估租金收入」為7,500元，即總收入合共為32,500元，不過，非自住用途的物業在計算供款佔入息比率及壓力測試時會較為嚴格，故當該物業改為出租用途後，銀行對客戶的入息要求亦提高至33,320元才能通過，因此這方法仍未能通過入息要求。
另一方法就是加入按揭擔保人，她以現年55歲的媽媽作為擔保人，雖然她媽媽是澳門人及全職家庭主婦，但持有一個澳門現契物業收租，每月租金約11,000元，由於澳門物業未能夠提供房產證、釐印等證明，所以銀行要求客戶提供有效租約、證明業權的文件、證明沒有按揭貸款的文件及最近3個月租金之銀行入帳紀錄，而在計算租金收入時則先7折後再6折，經過計算後，實際租金收入為4,620元（11,000×70%×60%），即總收入合共為29,620元，反而用這方法便能通過銀行的入息要求。
就以上所述，單單只是租金收入一項在按揭批核時已充滿學問，每間銀行取態及計算亦有所不同，故此申請按揭時還是找專業顧問協助，便能確保萬無一失。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣