2024-02-19
明報
【明報專訊】香港面對人口及樓宇雙老化，近年樓宇老化失修問題日益嚴重，不時有報道因失修，石屎剝落危及途人安全事件，解決方法除了加強維修保養外，便是拆卸重建。衆所周知，有序預防性的維修保養，除令樓宇保值外，更能延長其使用的壽命，有效減少整體需要重建的需求。然而，面對業權分散及不少小業主不太重視樓宇公共空間和設施的維護，要取得所有小業主同意進行必要的維修巳非容易，更遑論平日為樓宇作預防性的保養；就算政府推出了強制驗樓計劃，多年來其效率亦不彰顯，故就如何加快市區舊樓重建的壓力愈來愈大。
為加強私營發展商參與市區更新，政府修訂《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章），建議降低強拍申請門檻，將樓齡達50年或以上私人樓宇，門檻由現時的80%降低至70%或65%不等，具體視乎樓齡組別。當中更將7個舊樓數量相對較多的地區，列為「指定地區」，並將區內的樓齡在50年或以上私人樓宇，強拍門檻降至65%及70%。
降低「指定地區」強拍門檻
市民對於政府建議將「指定地區」的強拍門檻降低，反應不一，部分人認為有欠公平，認為應按樓宇的樓齡及維修的情况而釐定強拍門檻，不應因樓宇位於「指定地區」而可獲降低強拍門檻；另外，對於不欲出售物業的小業主，降低強拍門檻無疑剝奪了其處置自己私產的自主權。
筆者認為舊樓失修，對環境、衛生及安全均沒有好處，政府必須採取有效措施加以處理，改善環境。當然私人產權要保障，發展局擬設立專責辦事處，為受影響的小業主提供服務，如透過提供獨立估值服務，鼓勵小業主參與調解。
就算最終要以訴訟解決，亦為其在聘請法律專業人士和其他專家處理強拍訴訟時協助取得銀行貸款。然而，筆者認為當物業最終取得強拍批准，有關費用（設上限）由成功收購者承擔亦不無道理。另外，不少人忽視土地審裁處於考慮強拍申請，除已收購比例及樓齡外，樓宇的維修情况及是否符合經濟效益亦為重要因素。
新建議下，涉及多個毗鄰地段的強拍申請提供更多彈性，並以其各自土地面積加權平均計算是否達到強拍門檻，做法有助推動較大型多幢式住宅重建，對改善舊區環境產生效益。
無可否認，香港舊區重建進度緩慢，樓宇老化速度遠高於樓宇更新速度，究其原因是這類樓宇大多已接近用盡容許的發展密度，在重建欠缺足夠經濟誘因下，私營發展商自然沒有興趣參與重建。筆者認為當土地供應穩定，政府可利用新界新發展區或交椅洲人工島填海土地，為市區已接近容許發展密度的舊樓，提供土地興建專用安置單位，進一步吸引私營企業參與舊區更新，以高效政府，切合市場力量，加快推動市區更新，解決樓宇老化問題。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]