2024-03-11
星島日報
2月28日財爺公布《財政預算案》，將所有樓市逆周期需求管理措施（即不同的「辣稅」）全部撤銷外，金管局也在住宅貸款方面，除放寬按揭成數外，亦暫停實施假設利率上升2%的壓力測試要求，市場隨即作出正面回應 ── 根據一手住宅物業銷售資訊網數字，一手住宅物業由「撤辣」當日起計至上星期五，短短10天已經錄得約1400宗成交。
一些基層市民或許會問，全面「撤辣」會否令他們難於上車？筆者於上一篇文章已指出，價市下跌反而令他們上不到車。事實上，數年的疫情減慢了一手住宅單位的去貨速度，令市場囤積了不少供應，財爺果斷地取消過時的需求控制措施，明顯促使交投量上升，恢復市場正常交易，惟不會推動樓價飆升。反而某些資金短缺的發展商，更加會利用這黃金檔期，以更優惠的價格推售他們的存貨，藉此「減磅」。
房屋局局長近日藉着「撤辣」發表了一些意見，她表示樓市活躍起來，最開心的是看到市民增加了選擇，筆者十分認同她的說法，「撤辣」無疑減低了置業人士的負擔，不論是作「首置」、「換樓」或「投資」，提升了他們購買意欲，選購他們心目中的理想物業。
香港人喜歡買「磚頭」保值，但「寧買當頭起、莫買當頭跌！」這硬道理從來沒有改變過，政府扭轉近年呆滯的市場氣氛，反而有助市民置業安居。「撤辣」確實為市場帶來了不少好處，筆者嘗試逐一列舉，證明政府推動這德政乃上上之策。
市場成交量大幅改善
數年的疫情令物業市場交投疏落，置業信心越趨薄弱，但取消了「辣招」後，市場成交量大幅改善，雖不至於推升了樓價，但穩住了市民及外來投資者對樓市的信心，鞏固了整體價格，變相遏止普羅大眾資產蒸發的慘況，保住了他們窮一生精力購建的安樂窩，使他們的心安定下來。隨着取消「新往宅從價印花稅」及非自用住宅物業按揭成數放寬至60%，一眾以購買「磚頭」收租的長線投資者重返市場，一方面可為他們找到長遠的資金出路，避免資金流出境外，另外一方面亦可強化租務市場供應。根據勞工及福利局最新數字，去年約有9萬名合資格外來人才抵港，估計他們來港初期不會馬上購置房屋，大部分會選擇租屋落戶，因而帶動住宅租務需求，增加出租單位，肯定有助紓緩租盤不足及租金持續上升的壓力，長遠而言，可減低住房相對成本，保持香港吸引人才留港的競爭力。
長線投資者重返市場
參考政府統計處數字，2023年底居港人口（包括「常住居民」及「流動居民」）重登750萬人的大關，大致回復至2019年底疫情前之水平，但細心一看，「常住居民」實際減少了13.6萬人。要令更多人成為「常住居民」，讓他們成為香港永久居民當然是其中一個方法，但不是所有人都渴望取得香港永久居民身份證。
筆者認識一些內地企業家，他們基於商業的考量，並不會放棄內地的身份證，但他們喜歡長期留港，所以希望在港置業安居，但以往30%「辣稅」把他們拒諸門外。今天財爺重開大門，誘使他們留港置業投資及日常消費，為香港經濟增添新動力之餘，卻沒有消費我們「永居」的福利。
地產發展商作為食物鏈之頂層，樓市下滑對他們首當其衝。諺語有謂「鎚仔揼釘釘揼木」，發展商轉不到身，在地產發展的食物鏈中、下游的持份者也不會好過。單位不斷囤積無人問津，資金鏈自然會斷裂，承建商、物料供應者及相關專業人士等也會被牽連。「撤辣」為發展商帶來資金，活化整個地產發展行業，有望逐步打破困局。
「撤辣」其實還有很多好處，但礙於篇幅所限，筆者未能在此全數盡錄，無論如何，相信所有市民都盼望香港不但樓市能夠「回春」，其他行業如金融、旅遊、物流及專業服務等也能夠重回正軌，整體經濟可於短期內復甦。
温偉明
嘉華營業及市場策劃總監（香港地產）