超高佣谷新盤

樓市撤辣後，一、二手樓市即時轉活，當中以新盤市場反應最明顯，3月全月錄得4,172宗新盤成交，是一手新例生效至今逾11年最旺的一個月，從數字上睇可算是新盤小陽春。不過，還有一些現象值得留意。 上月新盤交投急升，最主要原因是政府撤辣後，刺激出大量投資需求。而另一個原因是，發展商未有因撤辣而急加價，反而趁勢加送優惠搶客，當中不少新盤增加佣金刺激地產代理積極性，個別新盤佣金創歷史新高。不過，由於大量新盤以超高佣金搶客而驚動銀行，並向相關新盤買家收緊按揭條件。 市場消息透露，九龍一個樓花項目，舊佣金比例為樓價3%，至3月份突然改制，佣金比例提升至樓價的30%，由地產代理以佣金回贈方式代替直接減價賣樓。以該盤1房單位為例，實用面積331平方呎，售價約630萬元，呎價約1.9萬元，若扣除30%回贈，呎價降至約1.3萬元，因而吸引大量買家入市，單月售出約150個單位。相對該盤2022年底推售時，首輪銷售不足10伙，加佣後的1個月成交量可算是幾何級數上升。 其實，以高佣促銷新盤的策略並非新鮮事物，只是甚少佣金高於15%。但是撤辣前樓市經過近半年黑暗期，發展商紛紛加佣促銷，市場最少有5個項目，低調提供介乎樓價25%至30%佣金，同樣有個九龍新盤市場傳聞佣金高達樓價40%以上。 以超高佣金回贈代替直接減價的好處是，買家可以申請較高的貸款。以一個1,000萬元的單位計，減價3成，以700萬售出，買家最高可借630萬元；若以高佣回贈方式，買家可借900萬元，買家變相零首期可以入市。 惟這種方式賣樓，有機會轉嫁部分風險予銀行，故有大型銀行對上述提及以30%佣金促銷的東九龍項目收緊按揭條件。將該項目估價一律調低至樓價的75%計算，以1,000萬元成交價計，銀行估價上限為750萬，再計算最高9成借貸約675萬，銀行的舉動屬近年罕見的個案，令不少買家失預算。不過，業內人士透露，發展商為平息事件，已經即時作出應變，預先將樓價的25%現金回贈調往買方律師樓，保障買方不會因為借貸金額減少而撻訂。 銀行有權收緊按揭 買家留神 資料顯示，金管局規定，銀行向買家借出貸款前，須扣除買方取得的各項優惠，包括銀行、代理及發展商的現金回贈等等。故不少銀行要按揭申請人簽署一份「聲明書」（declaration），列明所得回贈金額，由於各盤的回贈數額不同，坊間並沒有指定格式，而由申請人自行準備，過去銀行甚少嚴格查核真偽，所以不少新盤以高佣取代直接減價達至促銷效果。 有代理向唐榮提供一份3月份全港新盤佣金表，涉及310個新盤（部分新盤分數期推售），當中180個項目佣金少於5%，70個項目佣金達5%至8%，屬於高佣項目。而有15個則屬於10%或以上的超高佣項目（其餘屬於招標項目沒有公布佣金資料）。前文提及最少5個項目佣金逾20%，則不在統計之列，因為發展商沒有明文表明多少佣金，只是代理之間口耳相傳。 另外，除了高佣外，坊間仍有不少項目提供各種現金回贈刺激代理，例如屯門一個早於2018年推售的新盤，基本佣金為樓價4%至8%，若促成特色單位買賣，額外獎金15.8萬元；促成洋房額外獎金達58.8萬元。 上述大型銀行收緊新盤估價的舉動，雖然不常見，但是準買家須留意箇中風險，銀行的確有權收緊相關措施。 撰文 : 唐榮