2024-04-05
星島日報
今年的2月28日，政府公布新一份《財政預算案》，一如市場預期政府宣布樓市全面撤辣，實施多年的額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)以至新住宅印花稅(NRSD)等樓市需求管理措施全面撤銷，令原先一直較為觀望的樓市氣氛，起了翻天覆地的改變，對整體交投的刺激作用更是超乎預期，以下是撤辣的一個月對整體樓市所起四項變化。
（1）一手交投急速上升，撤辣過後，整體新盤銷售急速上升，觀望的心態下今年2月整體新盤銷售只有約270伙，當中更有近三成多的成交是撤辣後首兩天的銷量，撤辣效應下整體3月份的新盤銷售卻大幅增加近15倍，是自2013年4月一手新例實施以來，單月新盤銷售的新高紀錄，創近十多年的最暢旺的新盤市場。
（2）業主反價封盤，過去一個月整體二手交投亦有顯著的增加，隨著過去已放盤一段時間的「筍盤」已賣少見少下，市場上的「筍盤」減少，部分業主亦自然會趁機反價封盤，如果大家有留意，部分二手地區的成交價已稍為回升，部分不急於出貨的業主亦自己趁機反價，這是正常現象，因為大家對後市的前景已轉趨樂觀了。
（3）短炒重現，相信大家亦明白，在辣招實施下，特別是額外印花稅的徵收，基本上短炒個案基本已絕跡一段長時間，不過隨著樓市撤辣，加上成交回升，售價亦見底回升，樓市短炒情況勢必重現，特別是樓價僅300萬元內的細價樓物業，因應300萬元以下的成交釐印費(從價印花稅)僅100元，不過相信有關短炒個案只是市場上的少數，因為市場上仍有一定的盤源。
（4）收租客回歸，過去兩、三年的加息周期之內，市場處於相對高息的日子下，定期存款息率隨時高達4至5厘，買樓收租自然變「不算吸引」，不少投資客將資金轉投定期存款，但減息周期即將重臨，本地銀行同業拆息亦已回落，近月定期存款息率已有所回落，個別銀行已重返4厘以下的水平，同時間過去一年樓價回落，租金卻持續微升，個別收租回報率已經重返3.5厘水平，回報率增加並接近定存水平，加上撤辣效應，近月已有收租客回歸市場，趁低吸納買樓收租。
總結來說，香港的銀行存款總額仍超越17萬億元，其中4萬億元是過去兩年在市場轉投定期存款，換言之在減息臨近，而相關定期存款亦逐步「解凍」，資金將逐漸重新流入香港樓市，後市不容小覷。
楊永健
世紀21 Q動力總經理