2024-04-15
明報
【明報專訊】香港地，樓市話題是重中之重，人人都是專家。一般人的看法，傾向情緒化，也少不免人云亦云。早十年八年，人人都以為樓價長升不跌，唔買就笨。不過近幾年，大家的看法就完全不同。普遍認為，買樓是傻仔，樓價有排跌。筆者則認為，現在樓價由高位調整兩三成後，似乎已見承接。而一手新盤銷情也不錯，相信中長期來看，樓價上升空間較下跌大。
事實上，一般人都是用過去一兩年的價格走勢，去判斷將來。之前十幾年樓價升極都有，大家就覺得只升不跌，有買貴無買錯。近兩三年樓價下跌，大家又以為永無翻身之日。可是歷史告訴大家，在市場亢奮時入市，很易摸頂。相反在人人睇淡時入市，往往收穫不俗。
二手樓價今年跌幅收窄 新盤銷情佳
過去十年八載，筆者對樓市的看法沒有太大變化。就如「誠哥」所言，首先大家當然應量力而為。筆者並不建議炒樓投機，可是若果是自住的話，現在買樓似乎不是壞事。看看最近樓市，已有觸底迹象，觸發點自然是政府2月底公布全面「撤辣」。雖然悲觀者認為不會有效，但事實是樓市即時轉活。反映3月11日至17日市况的中原城市領先指數CCL，一度連升3周，由低位143.02點反彈3%，同時令今年二手樓價跌幅明顯收窄，今年二手樓價或能止跌回升，絕對不是空談。
看看近期的一手新盤，反應也不俗，可見市場絕對有需求。月頭（4月7日）長實（1113）黃竹坑上蓋的樓盤Blue Coast首輪發售，銷情不錯，開售首天已售出超過400伙，套現約75億元（即是平均每單位售價1800萬元），相信是一手新盤以來最高銷售金額紀錄。誰說沒人買樓？該盤之後加價加推，同樣反應熱烈。特別留意，發展商提到本地客佔七成，而內地客則佔三成，可見內地客的購買力及意欲正在回升。長實短期立即再「添食」，再加推88伙，並加價3%，可見市場承接力不錯。
內地人買樓需求有望回歸
之前拖累樓市的原因是什麼？有人認為是經濟疲弱，筆者完全不同意。首先香港經濟並不差，另外，看到租金指數也頗為硬淨，去年年底的官方租金指數累升7%，已回到疫情前的高位。真正拖累香港樓市的，是人口問題。首先，疫情前十幾年的樓價上升，很大程度是因為內地人在香港置業。但疫情間內地人來不了香港，復常初期內地人買香港樓的熱情和購買力也未恢復。此外，過去幾年不少港人移居海外（保守估計應超過20萬），的確不少是賣了香港樓。兩個因素夾擊下，樓市不跌才怪。可是以上兩個趨勢，似乎都已轉向。內地人來香港買樓，暫時仍不及疫情前踴躍。但香港屬宜居城市，政府也在吸引新人才，也取得了一定成效。在種種「辣招」撤銷後，內地人（及其他非港人）的買樓需求有望回歸，Blue Coast的銷情也證實了這一點。
港人移民潮高峰料已過
至於港人移民方面，當然仍有部分港人想「搵多幾年錢」才移民，但相信移民潮的高峰已過，「移民急讓」甚至「劈價蝕讓」的個案，應會大幅減少。
息口方面，筆者不認為是主宰樓價的關鍵因素。看看之前十幾廿年，不論美國加息減息，樓價都穩步上升，可見人口流動才是影響樓價的主因。但無論如何美國利息應已見頂，減息仍未等到，但今年減息仍是大概率事件，供樓利息也將下調。另一方面，租金仍在升。「租樓」和「供樓」的吸引力是此消彼長，不排除很快會再見到「供平過租」。
美減息概率高 港供樓利息將下調
最後是政策。香港政府面臨財赤，縱未演變成危機，但政府已經要着力開源節流。筆者之前的文章也分析過，最有效和最簡單的方法，是穩住樓市。畢竟政府財赤，很大程度是因為賣地收入大幅下跌，相信政府「撤辣」，也是因為希望樓市回穩。換言之，在樓價高位回落兩三成後，政府的政策已大幅轉向，由希望樓價回調，變成希望樓價反彈。
筆者沒有水晶球，今次樓價反彈是否能持續，仍是未知之數。不過中長線來看，香港樓價似乎是上升空間大過下跌空間。
獨立股評人 www.facebook.com/meatbonetea/
[李聲揚 股市非常道]