2024-04-17
明報
【明報專訊】香港今天的困局，固然有着極大的外圍因素，可是也有自己找死的成分，在很多人而言，可以說是：如果自己不作死，就不會死。
以中小型地產發展商為例子，其實一直以來，他們的槓桿比例不高，大約只有兩成，而且手持大量現金，本來是很安全的，可是……
第一， 他們存在現金，因為資產升值，認為這是吃虧，因此忍不住買了大量內房的高息債券，而且還會做一點槓桿，加大利潤。更有甚者，就是非但上市公司買了內房債，連自己的私人戶口，甚至是家族基金，也買內房債。就我所知，幾乎個個幾百億元身家的中小型發展商，都買了幾十億元內房債，最少的一人，自豪地對我說，只買了5億元。就這樣子，他們輸掉了全部的現金流。順帶一提，有一些老牌家族，基金持有大量物業收租，物業本來沒有按揭，但成員把物業按了去買內房債，現在也出了事。
第二，由於樓價不停升值，很多小型發展商根本不熱中賣樓，只需要每年會計帳目把樓價mark to market，就可以製造出利潤，尤其是豪宅，更加是標價到天高，沒有人買，也無所謂。
因此，中小型發展商的售樓部門很多都是廢物，和地產代理的關係不佳，根本沒有賣樓能力，除非大劈價，否則無法賣樓。至於豪宅，更加是沒有買家，無法售出。
[周顯 投資二三事]