2024-04-29
星島日報
近日香港發展論壇邀請了幾位城中重量級人物進行研討會，包括召集人陳啟宗及幾位金融界學者及業界高層，圍繞着「拼經濟，如何拼？」這主題發表高見，當中涉獵到中美關係、人口老化及招商引資等議題。關於土地與房地產發展方面，王于漸教授指出，現今監管過分僵化，發展過程需要通過很多批核，令發展效率變得緩慢，使香港社會經濟轉型相當吃力。
筆者對王教授的說法十分認同，事實上，就簡化發展程序，業界早在97回歸後，已多次向三大發展規管部門：規劃署、屋宇署及地政總署提出協調批核準則及梳理流程的訴求。在正面的回應下，首份聯合作業備考於2001年面世，旨在統一一些環保及創新設施面積及覆蓋率的計算，其後多份聯合作業備考相繼出台，用以減低不同部門審批的落差，加快批核效率。
然而二十多年過後的今天，業界還是認為土地及房地產發展批核要求過多及繁複，不同部門重複審批的程序依舊比比皆是，儘管各大部門努力互相配合，問題仍是揮之不去，從微觀的角度研究，不難發現各部門十分忠於職守，盡力在其範疇內作出監管，而從宏觀的層面鳥瞰，或許會察覺到土地及建築管理部門架構及權責互相重疊，一時三刻難以鬆綁。
政府宜對地契減少設限
其中一個活生生的例子，就是屋宇署在2011年所實施的「可持續樓宇設計」（Sustainable Building Design）政策，屋宇署在該年1月份發出有關作業備考的同時，地政總署在新發出的「地契」也加入相關的條款，從文字上的理解，兩者相信是一致的，對發展應沒有製造太多的窒礙。
但很多從業員心里帶着疑問，為何屋宇署已作出相關規管，地契中依然要加上條款作重複規管呢？於地政總署工作的測量師，在審批圖則時，是否會看見屋宇署在這方面已作出審批，而不再花資源重複審視圖則？
發展局其實並不是看不到問題的癥結，故他們在2017年10月成立了「精簡發展管制督導小組」，與上述三大部門研究如何理順建築物圖則審批流程，並於2019及2020年落實7項精簡審批安排，涵蓋建築物高度、綠化面積、園境、樓宇間距及後移等要求。
雖然在政策局領導下，有關部門精簡了流程，包括修訂有關土地條款，但仍有不少人認為，何解已有相關建築法例及指引，地政總署仍不徹底地取消作同樣限制的土地條款？倘若在若干年後，屋宇署因時制宜修訂了作業備考，土地發展者只能無奈地應付兩種不同的要求，如不能同時滿足「新」與「舊」的規管，但硬要繼續發展，唯一可做的便是申請修改地契，除花時間外，還可能需要補地價。
創造更佳營商環境
筆者從事房地產發展近30年，明白政府希望在不同層面監管發展，尤其是在樓宇安全方面，但本人始終主張政府不要將太多的要求及限制放於地契內，例如：省卻政府可自行承擔的公務工程、免去已有相關法例及指引規管的發展要求等等，倘若真的有這方面需要，相關的內容亦不宜草擬得過於精細及繁複，令監管變得僵化而沒有彈性，不但限制了經濟發展，同時亦增加不少額外工序。例如：土地契約修訂及補地價程序，製造不必要的社會成本。
除減少在新的地契中放入過多的要求外，筆者發現政府以往亦曾利用一些行政安排，釋放現有土地契約的限制，減省土地持份者就着一些「過時」的土地條款進行修改申請，最為人熟悉的便是一些舊土地契約里的厭惡性行業條款（Offensive Trades Clause），地政總署透過發出作業備考，放寬這古老條文下之用途限制，促進在有關土地上的經濟活動。
香港現今仍然面對很多挑戰，在政治環境越趨穩定下，大眾市民，尤其是各大小商家及投資者，期望政府可將以往架牀疊屋和不合時宜的限制大刀闊斧地移除，創造更廣、更闊及更便利的營商條件及環境，使香港經濟可一步一步地重建起來。
温偉明
嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）