2024-05-01
星島日報
日圓匯價持續下跌，每百日圓兌港元上周一度失守5算，為34年來最低。不少港人看準時機，「燃起」投資日本房地產的興趣。專營海外物業的FMI至匯投資集團行政總裁及創始合夥人李丹翔接受《星島》訪問時表示，港人近月查詢到日本置業，較疫情前最少增加4至5倍，其中大阪更成為在日本投資的「熱門選擇」，因當地民宿的出租回報率是東京的1.2倍。他建議，港人在日本貸款置業時，應留意購置物業的新舊，即建築年份，若心水物業為1983年之前所建，銀行可能會拒絕貸款，而2011年後的物業則相對容易獲批貸款。
日圓「跌跌不休」，對港人而言，除了是赴日旅遊的好時機，亦是到當地置業的絕佳機會。李丹翔表示，現時有興趣在日本置業的人士，都是「有閒錢、肯投資」，主要目標為介乎150萬至300萬港元的物業，作自住或出租用途，「日本依家正正處於低匯率、低利息、低樓價、低印花稅、高回報的『四低一高』投資環境」。
他提到，日本按揭利率維持2.7%至2.8%，去年初更把按揭貸款從5成放寬到7成；至於印花稅，樓價約5千萬日圓的物業，只須繳付1萬日圓、即600元港幣。
大阪民宿回報率是東京1.2倍
日本眾多城市深受世界遊客歡迎。李丹翔稱，東京不缺投資市場，若投資東京的物業，基本都能出租或轉售。
惟他指，近年東京樓價攀升，對一般投資者而言成本不低，且在當地經營民宿有嚴格限制，即使規例較寬鬆的地區，全年最多只可經營180天，換言之一年內不足一半時間可營業，入住率爆滿亦只得5成生意；而部分地區如新宿、目黑等，民宿只限周末營業，營業額最高只有3成。
大阪2025年舉行世博會
李丹翔直言，大阪物業的「投資潛力好強」，是日本其中一個可全年經營民宿的地區，市區交通便利，而樓價僅為東京的六成。
此外，大阪賭場將於2030年開業，加上2025年舉行世博會，旅客量必然急劇上升，因此在投資物業上的優勢更勝東京。
縱然日圓持續疲弱，買樓和貸款成本低，李丹翔提醒港人須小心購買一些質素參差不齊的平價二手樓。
他指，在日本買樓，應留心購置的物業是新還是舊，稍有不慎，或影響貸款進程，他強調「是否做好防震技術也十分重要」，因2011年日本發生大地震，於此後修建的物業，多具有防7級地震的功能；至於1983年前所建的樓宇，則多為一般樓宇，不具備防震功能。
1983年前物業銀行或拒貸款
李丹翔指，一旦購入不合乎抗震標準的舊樓，出租或經營民宿、甚至自住，均有風險，或涉及龐大維修費。
同時，投資者須留意房屋面積大小及開發商，因這些都是可能影響貸款獲批的因素。對於商用物業來說，則要注重地理位置、店舖大小，以及店舖是否已招租。