2024-05-01
經濟日報
香港樓市分開幾個部分，分別有住宅和非住宅物業（即工商舖和車位等），今天的住宅市場因為全面撤辣而成交旺，然而工商舖市場卻伊人獨憔悴，原因為何？
港府這回撤辣對於向來沒有辣招稅的工商舖沒有直接帶來幫助，資金一窩蜂擁入住宅市場，工商市場成交依然低迷。雖然非住宅物業的投資回報可達3厘到5厘左右，而住宅的回報卻只有2厘到3厘，投資回報相差一厘多，但是住宅的吸引力還是比較大。
讀者可能有所不知，香港的銀行體系對住宅和非住宅的財務態度截然不同。購買住宅向銀行貸款是以優惠利率（P減）來計算，一般封頂的利率在4.125%左右，可是購買工商舖物業銀行開出的按揭條件，絕大多數是以拆息（H加）來計算，近年來通常供樓利率都在6厘甚至以上，兩個貸款利率相差近2厘，難怪工商舖市場仍然欠缺購買動力。
現今香港銀行總存款超過16萬億港元，其中有大約45%的存款是放在活期和儲蓄戶口，這些金額是非常巨大的存款，大家都知道活期戶口的利率非常低甚至沒有，用活期存款來承造住宅按揭，銀行可以賺取很大的息差。同樣道理，銀行其實也不一定要對非住宅物業收取這麼高的利率。
以活期存款做按揭 銀行賺大錢
現在各位開始明白工商舖市場處於艱難時期，就是因為供樓負擔巨大，與住宅利率出現近2厘的差距。加上寫字樓、零售、飲食等行業的市道仍未復甦，租金仍有下調空間，引致一眾持有非住宅物業的投資者和中小企業入不敷支，供樓可謂百上加斤。
為免進一步影響香港金融體系穩定，當局和金管機構應該重新審視非住宅這個範疇出現的嚴重問題，向金融和銀行機構發出指引，對工商舖市場一視同仁，貸款利率向住宅看齊。
如能夠讓非住宅物業承造的供款利率，公平地與住宅市場一樣，工商舖市場也就一樣可以見到曙光，對香港整體經濟帶來積極作用。銀行（尤其是大型銀行）要負起社會責任，短期賺少一點，與大家共渡時艱，待到美國利率回調，工商舖市場便可重回正軌。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產創辦人