負資產宗數如何止升？

金管局昨日公布2024年第1季末負資產住宅按揭貸款的最新調查結果，負資產住宅按揭貸款宗數由2023年第4季末的25,163宗，增加至2024年第1季末的32,073宗，按季增加接近3成。有人問唐榮，不是說樓價已經回升嗎？為何負資產宗數繼續升。 近期公布的官方數字顯示，樓市全面撤辣，帶動樓價止跌回升，差估署最新公布的樓價指數顯示，3月份指數報305.7點，較2月302.5點按月回升約1.1%，結束連跌10個月的局面。樓價有所回升，按月數據回升，但與去年12月的指數比較，當時是311.3點，跌幅則有1.8%。 但值得留意的是，同樣是差估署的數據，樓價指數不以月計算，改用季度數字，今年首季樓價指數是305.3點，相較去年底第4季316.3點，仍有3.5%跌幅，幅度較按月數字為大，季度樓價續跌，負資產那能不繼續上升。所以3月單月樓價回升，未能扭轉全季樓價指數下跌。 附表顯示，負資產宗數緊隨樓價下跌步伐，逐步上升，差估署樓價在2021年第3季見頂，指數397.9點，至今年首季305.3點，跌幅有23.3%。如果按月計算，指數是2021年9月見頂，398.1點，如果對今年2月低位302.5點，跌幅24%、對比最新3月305.7點，跌幅縮減至23.2%。 唐榮亦都收到金管局有關方面回應指出，2024年第1季負資產住宅按揭貸款宗數上升，主要是因為住宅樓價2023年第4季下跌5.4%後，2024年首兩個月再跌2.8%所致。即使3月住宅樓價回升1.1%，最新的負資產宗數尚未完全反映3月樓價的變化。 看未來半年 樓價能否企穩微升 而這些負資產個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款和按揭保險計劃下的貸款，按揭成數一般較高，當中以按揭保險計劃下的貸款所佔比例較大。按保計劃的原意，是按風險為本原則幫助市民置業。計劃對申請人的還款能力有嚴謹要求，申請人需要符合特定資格，包括以50%為上限的供款與入息比率。如果要敘造超過8成樓價的按揭保險，按保計劃對申請人更設有額外的要求，包括必須為首次置業及固定受薪人士。 有關方面亦提到，銀行業住宅按揭貸款的資產質素維持良好。2024年3月底，整體按揭貸款拖欠比率只有0.09%，負資產個案的拖欠比率亦只有0.06%，反映絕大部分按揭貸款的借款人都能如期還款，銀行按揭業務風險可控。 所以，要終止負資產宗數繼續上升，最低限度在未來4至6個月的樓價，能夠平穩或錄得輕微升幅。經絡按揭估計，上半年樓市呈「價穩量升」的狀態，負資產宗數於下半年才有機會高位回落。中原按揭則估計，雖然新盤低價銷售令二手樓市有所受壓，但在市場筍盤消化一輪後，樓價或會在短期橫行後開始有溫和升幅，預期未來負資產升勢可遏止並於其後回落。 撰文 : 唐榮