2016-10-21
經濟日報
工商舖市況回勇，踏入第四季，即使歐美金融機構略有收縮業務迹象，中資機構需求持續，可望令商廈市況向好，有望於今年最後一季續成主角。
樓市在第三季反彈，工商舖市場亦不例外，交投明顯加快，而大刁數目明顯增加，比起年初明顯有分別。首先，大市不像年初般，靠一單100億元成交支撑，最近整體成交數量有增，除了商廈交投保持平穩向上外，上半年表現淡靜的舖位及工廈市場，均在第三季錄大手買賣，充分反映投資氣氛轉好，投資者正全方位尋找機會。
中資用家大手掃貨
此外，入市的買家亦趨多元化，最明顯轉活躍的是外資基金，過去數年基金入市投資物業個案回落，而第三季多路基金齊出動，如美國AEW、安祖高頓（ANGELO GORDON），以及新加坡基金silkroad，同時在9月份出手買物業，從而可見，資金來源較廣泛，是一個市場健康的信息。
踏入第四季，樓市基本因素變動料不多，市況暫未見回落，預計交投繼續向好。商廈今年是投資市場的主角，在淡市下仍以甲廈交投較多，而近一個月甲廈買賣甚為暢旺，而全幢商廈始終難求，用家及投資者轉向分層商廈，從近日港島區指標商廈，包括金鐘力寶中心、海富中心、上環信德中心、灣仔會展廣場，以及中環美國銀行中心，基本上全數有成交。
買家上，既有資深投資者入市，亦有中資用家大手掃貨，如灣仔會展廣場辦公大樓3層全層，面積達5萬呎，以近14億元易手，成近年核心區分層商廈最大額買賣，買家為中國華信能源子公司上海華信集團（香港）。
中資機構成為本港甲廈買賣及租務市場重要客戶，據戴德梁行數字顯示，今年第二季中區甲廈租務成交約10.6萬平方呎，中資機構佔63%，其他歐美機構約37%。來到第三季，中區主要租務略淡靜，僅約4.8萬平方呎，而中資機構包辦所有主要租務，可見中資比例在短短兩年間，搶佔重要位置。
據不少業界人士透露，近來中資機構查詢本港可供出售的情況增加，惟願意放售的業主仍不多，相信中資機構會轉向租務市場。但是否意味中區租金是否爆升？情況又未必，傳統的歐美投資銀行，生意非如此理想，逼切減成本，近來不時聽到投資銀行裁員消息，亦有大行部署搬寫字樓。據了解，一家歐洲銀行原租用中環9萬呎樓面作後勤，最近為減成本，正部署把部門搬至港島東，保守估計可以減一半租金開支。換言之，缺乏歐美機構擴充，中環商廈缺少一動力，故相信租金大升機會不多，但仍在工商舖三範疇中，價格及租金走勢最理想。
租金下調窒礙買舖
至於商舖市場，近一年情況無巨大轉變，租金一直在下跌中，令投資者卻步不敢買舖。不過，似乎商舖租金跌勢也緩和，戴德梁行數字顯示，四大零售區舖租，於第三季同樣下跌，而幅度介乎2.2%至3.5%，跌勢明顯不像去年般急，反映舖租經過大幅調整下，已見緩和迹象，但是否見底也難以斷言，畢竟旅客消費未見反彈，現時較活躍的零售商，主要售賣中價貨品，付租能力遠不及奢侈品，加上市區吉舖未完全消化，第四季舖租料仍有調整，舖位買賣則料隨投資氣氛轉好，買賣略為增加。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論