2017-03-21
經濟日報
帝國集團剛奪黃竹坑仁孚香港仔車廠全幢工廈項目，中標價高達15.6億元，樓面呎價達9,541元，創傳統工業大廈歷來最高呎價。
投資者認為港島地皮罕有，加上項目位於港鐵站出口，具發展潛質。由於工廈投資成本和風險較低，一直被視為長線及回報率高的投資項目，而活化計劃更令投資者了解工廈改裝或重建享有升值潛力，令近年工廈投資市場熾熱，迷你倉火警事件亦未令投資者興趣減退。
自去年3月活化工廈政策完結後（數據中心除外），購買工業大廈改裝個案隨即減少，投資者轉為長線收租或作重建用途的項目。由於重建成寫字樓或酒店物業成本高，加上近年住宅價格上升及需求強勁，令重建成住宅物業變得比較吸引，例如為於深水埗現時就有近6,000個由工廈重建成的潛在私人住宅單位供應。
新式工廈 吸引多元用家
近年新式工廈出現，雖然售價比傳統工廈高，但由於品質良好，可吸引多元用家，新式工廈近年極受投資者追捧。位於傳統工業區如長沙灣匯創坊、觀塘THE ICON和長沙灣Global Gateway Tower，呎價相比傳統工廈約4,000至5,000元可高出近1倍，可達8,000至10,000元，價格水平可媲美區內乙級寫字樓。因此，仁孚香港仔車廠成為其中一個例子，投資者願意付較高價格購入傳統工業物業和地皮，以發展新式工廈，同時亦可省去轉換成商業或酒店用途的補地價成本，令物業的升值能力更高。
工廈重建的投資需求提升了工廈的需求及價格，同時由於傳統工業區如九龍東和黃竹坑正在轉型，大量商廈供應帶動區內商業氣氛，有助區內發展和價格上升。由於住宅地皮被搶貴，令發展商更加積極競投商業地皮，例如鄰近荔枝角港鐵站的瓊林街商貿地皮，以每平方呎7,808元賣出，成為繼10月黃竹坑地皮以呎價11,120元賣出後第二最高呎價的商貿地皮。展望今年，整體工廈價格受惠於各個利好因素，而工廈供應量一直不多，多個工廈被重建令供應更加緊張，租金回報方面在強勁需求和缺乏供應下平穩看升，相信今年工廈將會是最受投資者青睞的物業類別之一。
撰文:
張翹楚 高力國際亞洲估值與諮詢執行董事
欄名: 專家論市