地價急跌令農地賠償價下調

2023年香港政府賣地成績可以說是強差人意，更出現連續3次賣地流標的紀錄，令到政府內部不得不調整地價估值。與此同時，地政總署最近亦將新收農地的賠償價下調約13%，成為14年來最大的減幅。 今年3幅流標地皮包括：赤柱環角道的豪宅地皮、觀塘裕民坊的商業用地，以及大嶼山小蠔灣住宅用地，形成流標的原因主要有二，第一是政府不希望賤賣土地，第二是政府內部估價過高。鑑於政府不希望再出現流標局面，結果今年第四幅亞皆老街商業地王最終只以樓面呎價3,103元賣予新鴻基地產，相比1年前最高估值大幅貶值八成，跌幅可說是非常驚人。同時，香港政府內部對手上地皮的估值亦相應下調。 此外，地政總署亦會重新評估現行的「收回土地特惠補償率」，也即是政府徵收私人農地時作出的補償金額。最新香港政府經調整後的「收回土地特惠補償率」如下：第一級別，即涉及發展商的所需土地，地政總署決定由去年10月份每平方呎1,457元，現下調至每平方呎1,267元，減幅為13%；有關新收屋地的補償率，地政總署決定由去年每平方呎2,889元，下調至每平方呎2,514元，減幅同樣為13%。地政總署將新收農地的賠償價下調約13%，雖然成為14年來最大的減幅，但相比亞皆老街商業地王貶值八成，地政總署今次下調的收地賠償價13%，其實減幅已經相對溫和。 降低業主接受收地賠償意慾 至於第二級別，即不涉及發展商所需土地的新界農地，地政總署決定由去年10月份的每平方呎729元，下調至每平方呎634元，也即是第一級別的一半，減幅同樣是13%。另一方面，若以去年樓價從高位回落約15%，收地補償價的下調亦算是合理水平，但對於短期內將會被收地賠償的私人業主便算是壞消息，甚至可能會降低他們接受收地賠償的意慾。 但在另一方面，對於一些打算向地政總署申請補地價的丁屋業主來說，農地賠償價下調可能是好消息，因為地政總署向丁屋補地價的金額也可能會下調。若然村屋補地價申請個案增多，變相可以增加村屋市場的供應量，對村屋市場未償不是一件好事。因為自丁屋的套丁案發生後，絕大部分村屋發展商已經消聲匿跡，令到村屋供應量大幅減少。 撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁 欄名 : 專家論市