2024-04-29
經濟日報
憧憬減息是支持今年樓市的一個重要因素，不過隨着美國減息預期延遲，香港銀行在按揭態度上亦有所改變，早前削減了按揭現金回贈，缺少了減息因素，亦令樓市復甦減少了一個支持。
對比去年底，當時華爾街大行普遍預測美國在今年第一季、第二季開始減息，預計全年減息幅度達0.75至2.75厘。
不過隨着局勢發展，今年第一季無減息，按現時市場最新預測，第二季仍然不太可能減息，料最快9月才開始減息，預計減息幅度亦收窄至0.25至0.5厘。
隨着減息預期改變，日前本港銀行方面亦有動作。早前《經濟日報》報道提及，「據市場消息透露，一家大型銀行近日收緊現金回贈，除了按揭保險個案外，其餘一般新買賣按揭、轉按或加按申請將一律不提供現金回贈，相較上月0.5%回贈進一步削減……據市場消息估計，大趨勢將走向無現金回贈的時代。」
按揭界認為，銀行削減現金回贈背後，相信是預期減息延遲，未來資金成本仍然高企，故此削減現金回贈，以維持按揭業務微薄的利潤。而銀行公會主席林慧虹早前就回應指，銀行提供按揭回贈視乎資金成本及業務策略等，各銀行風險偏好都有不同，審批按揭要逐一審視個案。
除了資金成本外，唐榮認為另一點值得關注的是幾次放寬按揭成數後，按揭市場生態的微妙轉變，最早期放寬按揭由2019年起的「林鄭PLAN」（放寬首置按揭保險至1,000萬元以下物業），到去年7月正式放寬按揭逆周期措施，到早前撤辣取消了壓力測試等。
需求增 銀行考量按揭客質素
由於政策放寬，理論上銀行在審批按揭上的彈性增加，再加上撤辣後樓市一、二手成交大增，市場對按揭需求增加，相對過往要以量取勝去滿足按揭業務需求，銀行現時有條件在客人的資產及貸款質素作出考慮。
在削減現金回贈方面，首當其衝受影響的是轉按市場。畢竟經歷過去幾年加息周期，在息口層面上業主缺乏誘因轉按，而樓價下跌亦令加按空間有限，而過往市場流行藉轉按賺取現金回贈的方法，現時亦變得行不通；餘下會進行轉按，相信以由按揭保險以至「財仔PLAN」轉按至一般銀行按揭的個案居多。而根據金管局2月份住宅按揭統計，當月新批出按揭宗數3,916宗，而轉按則佔了637宗，佔整體比例約16%。
至於銀行停按揭現金回贈對於樓市有多大影響，客觀來說，買家入市無論用家還是投資者，都不太可能為微薄的按揭回贈，更多考慮的是對未來樓價預期及自身供樓能力。但要注意的是暫停現金回贈背後釋出的訊息，銀行是否對按揭市場以至物業市場都傾向審慎，接着要看的是，在按揭估價等審批層面亦會否有所收緊。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論